近年來商業(yè)地產(chǎn)的管理越來越規(guī)范，開發(fā)商的運營模式直接決定了整體項目的成敗，隨著市場以及國家政策的變化，開發(fā)商們也開始注重整體項目的租售比例。但是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投放的大量資金給公司運營造成極大的壓力，套現(xiàn)銷售實現(xiàn)利益最大化仍然是保證公司正常運營的首要條件。那么當前房產(chǎn)政策下商業(yè)地產(chǎn)的運營模式有哪些呢?

目前市場上比較常用的商業(yè)銷售模式有：產(chǎn)權(quán)式長期返租銷售、直接銷售、培育期返租銷售以及帶租約銷售四種模式。

一、產(chǎn)權(quán)式長期性返租銷售模式

開發(fā)商將整層劃分為幾平方米或—二十平方米左右的小面積鋪位進行銷售，其返租利率一般定在6%—10%(高于銀行貸款利率)，且期限長達10—15年，是高收益高風(fēng)險的運作模式。此模式開發(fā)商先委托商管公司進行經(jīng)營管理，再通過返租的方式從投資者手中獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)，而投資者仍保留產(chǎn)權(quán)并獲取租金回報投資。

適用類型：大型商業(yè)物業(yè)

二、直接銷售模式

將商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分隔成幾平米至上百平米的獨立商鋪進行直接銷售，業(yè)主購買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，既可以投資出租又可自己經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。

適用類型：底商、裙樓及商業(yè)街的項目

三、培育期返租銷售模式

由開發(fā)商自己成立或委托的商業(yè)管理公司與商鋪投資者簽訂租賃合同取得一般為3-8年的經(jīng)營權(quán)，然后由商管公司統(tǒng)一招商、運營管理，客戶可獲得6%-8%的平均收益率。

適合類型：商業(yè)街區(qū)及部分集中式商業(yè)

四、帶租約銷售模式

此模式為“先租后賣”：招商先行，銷售在后。通過招商鎖定經(jīng)營商戶，使投資客戶可以在明確鋪位的經(jīng)營范圍、功能檔次、租金價格水平、需要多少年限可以收回全部投資、甚至贏利幅度等的情況下，再購買商鋪，滿足了商家經(jīng)營、投資者無須招租、商鋪減少空置率等各方面的利益和要求。

適合類型：地理位置不錯、商業(yè)市場繁榮或前景發(fā)展樂觀、承租力強、租金價格較高的底商、裙樓及商業(yè)街等項目

以上是商業(yè)地產(chǎn)銷售模式的相關(guān)介紹，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司來說，直接銷售是他們最為樂于接受的，也是回收資金最迅速的方法之一，但是這種銷售模式受到很多方面的制約。如今更多的是合理的制定租售比例，在確保成本回收的前提下，實現(xiàn)后期利益的最大化。

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