近日，北京某知名樓盤(pán)因讓業(yè)主簽強(qiáng)勢(shì)合同引發(fā)業(yè)主擔(dān)憂。據(jù)某業(yè)主反饋，買(mǎi)房時(shí)，因?yàn)橛袔资f(wàn)優(yōu)惠，銷(xiāo)售讓其趕緊先把合同簽了。銷(xiāo)售表示，先把合同簽了，之后所有的細(xì)節(jié)都能改。據(jù)開(kāi)發(fā)商回復(fù)，2月初，在昌平區(qū)住建委的指導(dǎo)下，公司已針對(duì)部分項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售合同問(wèn)題進(jìn)行了整改。其實(shí)，很多購(gòu)房者都遇到過(guò)買(mǎi)房讓簽強(qiáng)勢(shì)合同的情況，那么買(mǎi)房遇到霸王合同怎么辦？開(kāi)發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

買(mǎi)房遇到霸王合同怎么辦？

1、自行解決，抵制霸王合同

（1）購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)要成熟

成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在挑選住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套住房最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購(gòu)房人，越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍；越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫(xiě)得越充分；訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。

（2）掌握對(duì)付霸王合同的技能

對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋?zhuān)^(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué)，除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外，一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí)，枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不可讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能，就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)霸王合同的面紗時(shí)，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。

（3）請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員提供幫助

商品房買(mǎi)賣(mài)具有一定的專(zhuān)業(yè)性，尤其是購(gòu)房人，需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)常識(shí)與法律常識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些常識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人員求助是一條安全的捷徑。這些專(zhuān)業(yè)人員包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專(zhuān)業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專(zhuān)業(yè)的建筑房地產(chǎn)常識(shí)，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面駕輕就熟，可以協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款“，糾正和抵制霸王合同，同開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

2、司法解決，否定霸王條款

如自己無(wú)法解決，可以找律師咨詢是否存在不合理并有可能造成買(mǎi)房蒙受損失的霸王條款或責(zé)任不平等條約，比如同等條件下雙方違約的罰款金額。若存在直接投訴到市級(jí)房管局，不要直接投訴當(dāng)?shù)胤抗芫?。全程錄音錄像，若上述無(wú)法解決，可尋找媒體曝光。

（1）可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷(xiāo)合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。

根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷(xiāo)該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明?！鄙唐贩抠I(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同常識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開(kāi)發(fā)商不可舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。

另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購(gòu)房人責(zé)任，排除購(gòu)房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次，在開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。

（2）最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。

開(kāi)發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎？

開(kāi)發(fā)商霸王條款的合同無(wú)效。合同無(wú)效的的情形如下：

1、一方以欺詐脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；

2、惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會(huì)公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條，有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

以上就是關(guān)于買(mǎi)房遇到霸王合同怎么辦，以及開(kāi)發(fā)商合同中的霸王條款有效嗎等相關(guān)內(nèi)容，希望本篇文章能為大家提供一定參考。