決定買房，實(shí)在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對(duì)任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。

那么，買房時(shí)都要注意哪些事呢？怎么在目前北京眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中挑選到適合自己的房子呢？

更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？

住房因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購買它應(yīng)該是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國家，有比較成熟和專業(yè)的住房經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)體購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，個(gè)人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對(duì)來講，個(gè)人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個(gè)人購房行為還做不到這么輕松，因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)體購房者的住房經(jīng)紀(jì)人，因而，每個(gè)購房者都要自己學(xué)點(diǎn)買房常識(shí)。為此，記者專門走訪了一些有過購房經(jīng)歷的“過來人”，他們的實(shí)際購房經(jīng)驗(yàn)，可能對(duì)將要購房的您有一定幫助。

第一階段：準(zhǔn)備

——無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？

——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？

1、買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房？

一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購買物業(yè)的質(zhì)量。

您要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數(shù)額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項(xiàng)資金來源，來估算出自己能拿出多少錢，用來投入到買房這么大的一項(xiàng)投資行動(dòng)中，以此決定自己的實(shí)際購房能力。無論您準(zhǔn)備了多少資金數(shù)額，在目前北京500多個(gè)住宅項(xiàng)目中，都可以找到適合自己的樓盤。

2、買房的目的——自住還是投資？

在決定了投入多少資金的時(shí)候，您一定同時(shí)也作出了購買住房的目的：這一次買房，是用來自住，還是用來投資？

這兩種類型的住房，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的。自住型的住房，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為最先考慮的問題。投資型物業(yè)，一定要可以租出去，租賃前景至關(guān)重要。

3、買哪一種住房——商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房？

確定了是自住還是投資這件大事之后，就要決定購買何種類型的物業(yè)。從北京目前的房地產(chǎn)市場來看，主要分為兩大類：商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等。

經(jīng)濟(jì)適用住房是北京市人民政府為了照顧中低收入階層的老百姓可以改善居住條件，而通過減免土地出讓金、控制開發(fā)商的利潤等方式給咱北京的普通老百姓專門建造的住房，相對(duì)商品房來講，價(jià)位偏低。

商品房和經(jīng)濟(jì)適用房不同的地方有兩個(gè)方面：一是價(jià)格，商品房的價(jià)格確定是市場行為，每處商品房的價(jià)格由開發(fā)商自行確定，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格由北京市人民政府統(tǒng)一確定。第二個(gè)不同是住房所有權(quán)，商品房的業(yè)主擁有住房的所有產(chǎn)權(quán)，可以隨時(shí)上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主擁有部分產(chǎn)權(quán)，在上市交易的時(shí)候，要補(bǔ)交一定的地價(jià)款。

4、確定大方向——東西南北中，您想把家安在哪兒？

根據(jù)自己的資金實(shí)力，以及自己買房的實(shí)際目的，接下來要確定更加具有可操作的細(xì)節(jié)。北京的購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。

這種居住方位的挑選，主要基于幾方面的考慮。對(duì)自住的買房者來講，位置的挑選一定要結(jié)合家里人員的主要需求，主要?jiǎng)趧?dòng)力在哪個(gè)方位上班，小孩上學(xué)、老人生活在哪個(gè)方位更方便，一切以自己和家里人的生活習(xí)慣為主。而對(duì)投資型買房者來講，位置的挑選一定要結(jié)合物業(yè)及周邊的從業(yè)人員情況，不一定要適合自己和家人的生活習(xí)慣，只要物業(yè)的租賃情況比較看好就行，一切以能否把房子租出去為主。

5、決定價(jià)位——買一平方米兩三千的還是買七八千的？

確定了資金數(shù)額，確定了買房目的，確定了住房類型，確定了房子位置，接下來，就要確定房子的大概價(jià)位了。這是非常關(guān)鍵的，因?yàn)椋魏萎a(chǎn)品，不同的價(jià)格決定著不同的質(zhì)量，尤其是住房?，F(xiàn)在北京的房地產(chǎn)市場上，幾乎什么價(jià)位的樓盤都有。

6、決定何時(shí)入住——期房還是現(xiàn)房?

期房和現(xiàn)房哪個(gè)好呢？行家認(rèn)為，這主要還是根據(jù)購房者自身的經(jīng)濟(jì)狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定。期房的優(yōu)點(diǎn)是開盤價(jià)位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發(fā)商還可以根據(jù)您的具體要求改變房型的格局。缺點(diǎn)是如果看走眼，開發(fā)商實(shí)力不足，不可按時(shí)交房，也有可能實(shí)際的交房面積和當(dāng)初嚴(yán)重不符，也可能會(huì)有承諾的配套設(shè)施不可馬上兌現(xiàn)，甚至?xí)袪€尾房的可能。

現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是購買后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當(dāng)中就可以對(duì)樓盤的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地考察。缺點(diǎn)是，有可能價(jià)位比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的挑選余地小，等等。

買期房還是買現(xiàn)房關(guān)鍵看您自己的需求。

在一些過來人的介紹中，記者發(fā)現(xiàn)，以上的幾個(gè)大決定幾乎是差不多同時(shí)決定的，互相制肘，絲絲相扣，缺一不可。

在這些大的框架確定下來之后，您打算要買的住房的大概輪廓就基本上定了。按照這個(gè)關(guān)于家的描述就可以去房地產(chǎn)市場“淘”到一套屬于自己的“窩”了。

第二階段：市場考察

從現(xiàn)在開始一直到選中某一處物業(yè)為止，作為買房者的您來說，都將是一個(gè)非常特殊的體驗(yàn)，興奮、焦慮、反復(fù)、欣喜等等，各種復(fù)雜的情緒您都有可能碰到，因此，在開始我們這一階段之前，您一定在心里面讓自己成為一個(gè)理性、客觀、具有判斷性的買房者，千萬不可沖動(dòng)和感情用事，畢竟，買房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。

普遍撒網(wǎng)，才能抓住重點(diǎn)。

一看：首先是收集對(duì)自己有用的信息?？疵襟w的廣告：報(bào)紙、雜志、電視、廣播上的廣告、戶外路牌廣告，以及其他各種宣傳廣告。在這些介紹中，您大概可以確定下來您要購買哪幾個(gè)項(xiàng)目。

二聽：朋友推薦、專家介紹，另外還可以和入選的幾個(gè)樓盤的業(yè)主聊一聊，知道的情報(bào)越多，對(duì)您下理性的判斷越重要。

三學(xué)：這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)槟獙W(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切，對(duì)您買到一處滿意的住房，至關(guān)重要。

根據(jù)“過來人”的經(jīng)驗(yàn)，您要學(xué)的大概有四部分

——一是關(guān)于房子的基本常識(shí)。

這里面，您一定要弄明白的常識(shí)比較多，比如：什么是住房買賣？目前，買房自住或者投資，有哪幾類房子可以買？什么是商品房？商品房銷售有哪幾種類型？現(xiàn)房銷售和預(yù)售有什么不同？現(xiàn)房和期房怎么判斷其合法性？住房的結(jié)構(gòu)有幾種形式？什么是多層住宅、小高層住宅和高層住宅？什么是單元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花園式住宅？什么是躍層式住宅？什么是復(fù)式住宅？什么是住宅的層高、凈高、進(jìn)深、開間？什么是戶型？什么是小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積、建筑面積？什么是建筑容積率、建筑覆蓋率？綠化率和綠地率有什么區(qū)別？什么是使用率、實(shí)用率？什么是住房的建筑面積？什么是住房的銷售面積？什么是套內(nèi)使用面積？什么是套內(nèi)墻體面積？陽臺(tái)面積怎么算？哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偨o業(yè)主？商品房的價(jià)格由什么構(gòu)成？樓書中或者廣告中提到的“起價(jià)”是什么意思？定金和訂金有何不同？等等等等。

——有點(diǎn)暈了吧？還有呢！您要學(xué)的第二部分內(nèi)容是：與住房相關(guān)的法律常識(shí)，學(xué)好了這部分內(nèi)容，可以讓您在購房過程當(dāng)中的行為受到法律保護(hù)，從而最終買到一套合法的住房。關(guān)鍵吧！

先來看一看都要學(xué)習(xí)什么：哪幾種房子不可買？購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，一定要交定金或訂金嗎？交定金或者訂金時(shí)，應(yīng)該注意什么？定金或者訂金可以退嗎？怎么查驗(yàn)開發(fā)商的合法證件？查驗(yàn)“五證”、“二書”，都看哪些具體內(nèi)容？怎么簽認(rèn)購書？怎么簽合同？簽訂商品房預(yù)售或者銷售合同前以及簽合同時(shí)要了解并注意什么？哪些內(nèi)容應(yīng)該簽署到商品房買賣合同中？怎么在簽署的合同中，保護(hù)自己的合法權(quán)益？解決住房買賣糾紛的方式有幾種？購房人與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)具備什么條件才能起訴？什么是房地產(chǎn)仲裁？哪些房地產(chǎn)糾紛不可申請(qǐng)仲裁？買房人在什么情況下可以退房？等等。

這是購房過程當(dāng)中比較專業(yè)的一環(huán)，尤其是如何才能簽署一份可以最大化保護(hù)自己合法權(quán)益的購房合同。目前北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)培養(yǎng)出一批比較成熟的律師，他們可以為您提供您在購買住房時(shí)需要的所有的法律幫助，但是可能需要您付出一些費(fèi)用。

——購房技巧也是一門比較重要的“功課”，有了技巧，您才能和銷售人員討價(jià)還價(jià)，買到性能價(jià)格比都比較合理的房子。這一招就像去菜市場買菜，誰家都不寬裕，為什么當(dāng)“傻大頭”，被人“宰”呢。

買房技巧是仁者見仁、智者見智的，即使一家人去討價(jià)還價(jià)，可能方式方法都不一樣。人們常說：知己知彼，才能百戰(zhàn)不敗。買房實(shí)際上也是和開發(fā)商之間進(jìn)行的一場“斗智斗勇”的游戲。在掌握了以上那么多住房常識(shí)和法律常識(shí)之后，銷售人員可蒙不了您了，也許您比他懂得還多呢。這里面的招數(shù)實(shí)在比較多，您可以選用古老但是百試不爽的“三十六計(jì)”，您也可以運(yùn)用自己發(fā)明的獨(dú)特招數(shù)，總之，各種招數(shù)使用的目的是讓您掌握主動(dòng)，在心理和實(shí)戰(zhàn)中都占據(jù)有利形勢(shì)，直到買到您又喜歡、又可以接受的好房子。

——還有一項(xiàng)也比較重要的學(xué)問，就是資本操作。幾乎所有買過房的人都說，這實(shí)在是一門高深的學(xué)問。

其實(shí)這里面包括兩個(gè)方面的涵義，一方面是如何使您手里的錢最大化地使用，也就是一分錢怎么當(dāng)兩分、三分錢花；另一方面是，您花了一分錢，怎么讓它產(chǎn)生出兩分錢、三分錢甚至更多的錢。

第一個(gè)方面是怎樣合理花錢，如果可以合理和科學(xué)地設(shè)計(jì)好如何利用銀行或者住房公積金的貸款，或者運(yùn)用其他的資金使用方式，結(jié)合自己和家人的預(yù)期能力，就可以做到。

第二個(gè)方面是如何使花出去的錢保值和增值。什么樣的樓盤會(huì)保值和增值呢？這里面就不僅僅需要懂得房地產(chǎn)常識(shí)和法律常識(shí)，還需要有經(jīng)濟(jì)頭腦和準(zhǔn)確的判斷。

不論是自住還是投資，其實(shí)買房本身就是一個(gè)投資行為，誰都希望自己買的房子可以保值和增值，但是對(duì)房地產(chǎn)資本價(jià)值的判斷是個(gè)很復(fù)雜的問題，很多因素都會(huì)影響判斷的準(zhǔn)確性，從而產(chǎn)生投資的風(fēng)險(xiǎn)。如果隔了一段時(shí)間后，您所買的房子沒有保值和增值，自住的買房行為還好說，反正自己住，但是如果是投資的房子，您就有可能“賠”了。因而，您在買房前，還得學(xué)點(diǎn)投資學(xué)，既要了解房地產(chǎn)市場的大概走向，又要了解具體樓盤的實(shí)際價(jià)值。

第三階段：具體實(shí)施

在進(jìn)行了各種各樣、可能差點(diǎn)讓您放棄的準(zhǔn)備和學(xué)習(xí)之后，您可以進(jìn)入買房的實(shí)戰(zhàn)階段了。您以上所有階段的準(zhǔn)備和學(xué)習(xí)都可以拿出來實(shí)際演練了。

經(jīng)過深思熟慮之后，您肯定對(duì)幾個(gè)入圍樓盤進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時(shí)候了。

1、如何判斷開發(fā)商的實(shí)力，樓盤的合法性？

業(yè)內(nèi)專家分析說，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)比較有限，您在買房時(shí)，在考察開發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購買的項(xiàng)目的合法性。綜合起來，您要看七證：(1)是開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，(2)是國有土地使用證，(3)是建設(shè)規(guī)劃許可證，(4)是建設(shè)開工許可證，(5)是預(yù)售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協(xié)議書。

看這些證件，一是為了了解項(xiàng)目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價(jià)款，這從有多少面積已被批準(zhǔn)規(guī)劃及準(zhǔn)許預(yù)售上就可以看出來。一個(gè)小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發(fā)商都是采取滾動(dòng)開發(fā)，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發(fā)商的資金實(shí)力，以及他們對(duì)作好項(xiàng)目的決心。

這7個(gè)證件中，第2至第6個(gè)證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的住房?，F(xiàn)在有的開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，因而，在其領(lǐng)取的商品房預(yù)(銷)售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所購買的住房是否包含在預(yù)(銷)售范圍內(nèi)。

此外，您還應(yīng)該向開發(fā)商要“兩書”，即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。

2、如何挑選適合自己的那一套住房？

挑選自己的住房，一定要考慮周到。在挑選好是住塔樓還是住板樓，是挑選TOWNHOUSE還是別墅等質(zhì)量的住宅類型之后，接下來，就是挑選某一套具體的住房了。

首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有個(gè)通盤考慮。一般來講，能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤位置最好，因?yàn)榫G化不僅是賞心悅目的景觀，它對(duì)隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。在北京，冷季多刮西北風(fēng)，暖季多刮東南風(fēng)。因此，專家建議，如果您挑選的樓座西北向有建筑物，東南有大片景觀最為理想，因?yàn)楸本┒焊稍铮嗌车臍饬鲿?huì)被減弱，而夏季則涼風(fēng)習(xí)習(xí)，不會(huì)有憋悶的感覺，可以使小區(qū)域形成良好的微循環(huán)，提高居住舒適度。從這個(gè)角度來講，一個(gè)占據(jù)上述區(qū)位的樓座，其最“黃金”的戶型也應(yīng)位于東南角上，既占據(jù)陽光、景觀，又享有優(yōu)良小氣候。其次的朝向是純南，然后依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。

3、怎么考察施工現(xiàn)場？

根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗(yàn)，您在作出了購買決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場考察。在查看住房的內(nèi)部時(shí)，您要對(duì)住房的建筑面積、使用面積的大小，住房的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修質(zhì)量，住房的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)地考察。

此外，在對(duì)住房外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意住房的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

買房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對(duì)一些無法實(shí)地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時(shí)，也要多方面打聽相關(guān)的信息。

第四階段：交易

1、怎么交定金或訂金？交多少？

在選好房子、談妥價(jià)格之后，您現(xiàn)在就要去簽訂認(rèn)購書，并且交付一定額度的定金，定金一般在2000元到2萬元之間不等。定金多少算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視每個(gè)項(xiàng)目而定，而且雙方也可以具體商定。

有的時(shí)候可能發(fā)生您簽訂了認(rèn)購書之后，由于您或者開發(fā)商的原因，您不想購買這套住房了，那么，您和開發(fā)商一定要在認(rèn)購書上明確什么情況下，您有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。此外，協(xié)議中還應(yīng)包括的主要內(nèi)容有：(1)、認(rèn)購物業(yè)；(2)房價(jià)，戶型，面積，單價(jià)，總價(jià)等；(3)付款方式：一次性、分期、按揭；(4)認(rèn)購條件：包括應(yīng)注意事項(xiàng)，定金，簽署正式條約的時(shí)間，付款地點(diǎn)，帳戶，簽約地點(diǎn)等等。

2、怎么簽署購房合同？

這是買房中最重要的部分，如何在簽署合同時(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益，您應(yīng)該聽一聽專業(yè)律師的意見，建議您在簽署合同時(shí)，聘請(qǐng)一位專業(yè)而且負(fù)責(zé)任的律師，幫您逐條簽署合同文本內(nèi)容，并且和開發(fā)商逐條簽署補(bǔ)充條款。如果，您沒有聘請(qǐng)律師，那么，您在簽署合同時(shí)，自己以及家人就一定要小心小心再小心了。

您要先確定，您和開發(fā)商簽署的合同文本是由北京市國土資源和住房管理局印制的合同文本，并且一定要查明代表開發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權(quán)委托書”，還應(yīng)該要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。

您在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)所有內(nèi)容，如果很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)就要與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者特別約定。

在一份商品房買賣合同中，至少應(yīng)當(dāng)明確以下十個(gè)內(nèi)容：

(1)用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付時(shí)間；(2)總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(3)建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和分?jǐn)偛课环謩e標(biāo)明；(4)商品房的銷售方式(預(yù)售或現(xiàn)房銷售)；(5)商品住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)的責(zé)任；(6)發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定；(7)關(guān)于商品住房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住房質(zhì)量的承諾和責(zé)任；(8)物業(yè)管理方式及售后質(zhì)保、維修責(zé)任；(9)合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式；(10)違約責(zé)任。

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