由于商品房交易的復(fù)雜性，購(gòu)房合同中不可能涵蓋所有的內(nèi)容。因此，購(gòu)房者可與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)一步明確主合同中的一些條款，并對(duì)主合同中未涉及的重要問題進(jìn)行補(bǔ)充完善。那么簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要注意哪些細(xì)節(jié)？

一、補(bǔ)充協(xié)議里要包含哪些內(nèi)容？

1、不動(dòng)產(chǎn)證的辦理期限

入住后很長(zhǎng)時(shí)間拿不到不動(dòng)產(chǎn)證的情況越來越常見，因此在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證的辦理期限要約定清楚。而且還要約定好違約金的金額或計(jì)算方式。

2、付款方式的變更

當(dāng)購(gòu)房者挑選貸款的方式買房，且在簽署《商品房買賣合同》時(shí)已經(jīng)支付了首付款，那就必須考慮到銀行貸款能否獲得批準(zhǔn)通過的情況。因此需要在補(bǔ)充協(xié)議中明確好其他的處理方式。

3、公攤面積偏差的處理

公攤面積的偏差范圍如果在3％以內(nèi)，購(gòu)房者就需要自己補(bǔ)交房款；如果超出3％，購(gòu)房者就可以挑選退房或者要求開發(fā)商退還部分房款。而這些都可以依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的具體規(guī)定而定。

4、裝修標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于帶裝修的房子來說，住房買賣合同是不會(huì)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)作出明確描述的。因此購(gòu)房者可以要求開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)裝修材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、顏色等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定。

5、質(zhì)保、維修責(zé)任

由于住房交易耗時(shí)比較長(zhǎng)，因此在住房交付運(yùn)行時(shí)，其配套設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品的質(zhì)保期可能已經(jīng)過了好幾個(gè)月。故而應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中和開發(fā)商約定好質(zhì)保期的起算日期和維修的時(shí)限。

二、簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要注意什么？

購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)可能會(huì)遇到以下情況：

1、補(bǔ)充協(xié)議與買賣合同相沖突時(shí)以哪個(gè)為準(zhǔn)？

補(bǔ)充協(xié)議是商品房買賣合同的重要組成部分。一般情況下，按照規(guī)定，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議約定的為準(zhǔn)。

2、補(bǔ)充協(xié)議能不可更改？

一些開發(fā)商在與購(gòu)房者交易時(shí)，不允許購(gòu)房者對(duì)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行更改。但其實(shí)只要購(gòu)房者有合理需求時(shí)，如果可以與開發(fā)商商議一致，也是可以更改補(bǔ)充協(xié)議的。

三、補(bǔ)充協(xié)議中可能存在哪些陷阱？

1、關(guān)于不可抗力

造成開發(fā)商交房的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一說明，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋。

而這時(shí)開發(fā)商就有可能利用此機(jī)會(huì)給購(gòu)房者設(shè)置陷阱：例如將施工過程當(dāng)中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它不可控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于交房而需承擔(dān)的違約責(zé)任。

其實(shí)，這是可以避免的。購(gòu)房者可在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由。

同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件造成交房高于一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)。或者就實(shí)際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、關(guān)于開發(fā)商在促銷過程當(dāng)中的承諾

為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程當(dāng)中對(duì)商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。

上述因素會(huì)影響到購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，如果不可兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣，從而使購(gòu)房者掉入陷阱。

其實(shí)，這也是可以避免的：購(gòu)房者需要妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或違約糾紛，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。