1、住房所有是擁有住房產(chǎn)權(quán)證的，可以通過(guò)交易的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、居住權(quán)是只有居住的權(quán)利，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法買(mǎi)賣(mài)交易，更無(wú)法過(guò)戶(hù)。

3、居住權(quán)即使是永久居住權(quán)所但也并非是完全的所有權(quán)，它只能說(shuō)明居住人享有居住的權(quán)利，而不是對(duì)該住房進(jìn)行繼承，抵押，轉(zhuǎn)讓或作價(jià)人股等處分行為。

居住權(quán)的性質(zhì)有哪些

1、居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。由于居住權(quán)人可以對(duì)住房直接行使其權(quán)利，但住房所有人并無(wú)為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時(shí)，又由于居住權(quán)只有在他人所有的住房上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

2、居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。因?yàn)榱_馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無(wú)夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長(zhǎng)亡故，那些沒(méi)有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)?！惫史ㄈ嘶蚱渌欠ㄈ藞F(tuán)體（如合伙團(tuán)體）不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。

3、居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國(guó)物權(quán)法征求意見(jiàn)稿就明確規(guī)定：居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的住房上不可設(shè)立居住權(quán)。

4、居住權(quán)是因居住而對(duì)住房進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。居住權(quán)人只能把所取得的住房用于生活需要，對(duì)住房的使用只能限于為居住的目的，而不可挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的住房予以出租以獲取收益。

5、居住權(quán)具有時(shí)間性，期限一般具有為長(zhǎng)期性、終身性。這點(diǎn)也是居住權(quán)的一項(xiàng)重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒(méi)有對(duì)期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因?yàn)榫幼?quán)是用來(lái)供沒(méi)有住房的人居住的，所以權(quán)利人對(duì)住房的居住權(quán)如果沒(méi)有約定的話，應(yīng)當(dāng)理解為與其生命共始終。

6、居住權(quán)一般具有無(wú)償性，居住權(quán)人無(wú)需向住房的所有人支付對(duì)價(jià)，所以被稱(chēng)為“恩惠行為”。這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應(yīng)當(dāng)是一種無(wú)須支付對(duì)價(jià)的無(wú)償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無(wú)設(shè)立之必要。

7、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權(quán)是不可讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)甾D(zhuǎn)讓某年對(duì)某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不可與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅?！蹦壳?，在中國(guó)，對(duì)居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學(xué)者們意見(jiàn)還有紛爭(zhēng)。