限購(gòu)政策的出現(xiàn)，令得樓市一片談?wù)摷娂?，與此同時(shí)的是，也有一些購(gòu)房者受到限購(gòu)政策的“誤傷”，由此造成的買賣糾紛也多了不少。惹禍對(duì)于購(gòu)房者而言，最關(guān)心的是：購(gòu)房資格受限，原先交了定金、簽訂了購(gòu)房協(xié)議的房子，退房了定金還拿得回嗎？

一、“限購(gòu)”后買不了房，定金能退嗎？

首先，定金與認(rèn)購(gòu)金不同，它是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》中的規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。

也就是說(shuō)，大多數(shù)情況下，定金確實(shí)是不退的。

其次，限購(gòu)是政府部門調(diào)控房產(chǎn)的措施，是屬于政策，不是法律，也不是法規(guī)。根據(jù)《合同法》中有關(guān)的規(guī)定，房產(chǎn)限購(gòu)并不會(huì)造成合同無(wú)效，包括定金合同、買賣合同以及房產(chǎn)中介的居間合同。

但是，樓市調(diào)控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數(shù)住房購(gòu)買合同中，都會(huì)將政府政策作為不可抗力明確出來(lái)，由此原因造成合同無(wú)法進(jìn)行下去時(shí)，可以雙方商議解除合同，雙方互不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

也就是說(shuō)，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。而房貸政策、限購(gòu)政策，這些都是買賣雙方無(wú)法左右的，屬于第三方的原因。

二、“限購(gòu)”后買不了房，要怎么才能拿回定金？

如果是因?yàn)椤跋拶?gòu)”原因，才直接造成買受方失去購(gòu)房資格，則購(gòu)房人可直接依據(jù)商品房買賣合同司法解釋條規(guī)，理直氣壯地要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

如果是因?yàn)椤跋拶J”的原因，才造成買受方無(wú)支付能力，在這種情形下，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)輕易退還購(gòu)房定金。因?yàn)?，作為付款義務(wù)人的住房買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。

另外，在一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然造成住房買受人不可繼續(xù)履行合同，住房買受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，在“限貸”情況下，想要回定金是一件比較困難的事。

三、如果在交易中享受了中介服務(wù)，但因?yàn)橄拶?gòu)而造成交易不成，還需要繳納中介服務(wù)費(fèi)嗎？

如果是因?yàn)檎叱雠_(tái)而造成住房買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，中介公司不可以“已經(jīng)促成雙方簽訂住房買賣合同，其居間行為已經(jīng)完成”為由要求支付中介費(fèi)。但是，買方應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的合理費(fèi)用。

四、那么在買房時(shí)，如何防范“限購(gòu)”、“限貸”等風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，在考慮購(gòu)房前期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)（尤其是相似地區(qū)）的購(gòu)房政策、樓市動(dòng)向等相關(guān)信息。

其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，比如因政策變動(dòng)造成無(wú)法完成購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類的內(nèi)容；還有，也可以預(yù)先約定首付款為住房總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)造成首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。

這樣一來(lái)，在一定程度上就可以預(yù)防因“限購(gòu)”、“限貸”等原因造成的糾紛，減少雙方可能因此帶來(lái)的損失。