1、網(wǎng)簽價(jià)格

現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約，所謂的“網(wǎng)簽價(jià)”就是指網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，是“網(wǎng)簽合同”上約定的價(jià)格。網(wǎng)簽是新房交易中必須要經(jīng)歷的一個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)歷過網(wǎng)簽環(huán)節(jié)的住房交易，是在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管下進(jìn)行的避免住房一房二賣風(fēng)險(xiǎn)的一重保障，一旦網(wǎng)簽成功，便在管理系統(tǒng)上留下記錄，讓以后的住房走向和交易更加透明。

在很多城市，這個(gè)價(jià)格是住房交易繳稅的計(jì)稅價(jià)格，同時(shí)也是繳稅的基數(shù)。另外，需要購房者注意的是網(wǎng)簽價(jià)不可低于房管局要求的區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)就按網(wǎng)簽價(jià)格交稅，反之按指導(dǎo)價(jià)交稅。

2、實(shí)際成交價(jià)格

實(shí)際成交價(jià)就是指購房者最終支付給賣家的總金額，是住房的實(shí)際價(jià)格。簡單點(diǎn)來說，就是你實(shí)際付給房東的全部金額。如：賣房最初標(biāo)價(jià)120萬，中間房東提價(jià)為130萬，買家付錢，那130萬就是實(shí)際成交價(jià)。若賣房者降價(jià)為99萬與買家成交，那99萬就是實(shí)際成交價(jià)。

3、評(píng)估價(jià)格

通常二手房交易會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)，是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估給出的價(jià)格。而這個(gè)價(jià)格直接影響貸款額度，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人貸款的額度也就越高，首付壓力就越小。二手房交易過程當(dāng)中，評(píng)估價(jià)一般是住房實(shí)際成交價(jià)的7至9成左右。銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)的多少來放款，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會(huì)小很多。

如：首付比例為30％，實(shí)際成交價(jià)為97萬的房子，評(píng)估價(jià)分別為86萬和100萬時(shí)，貸款額度很不一樣。

很多人為了可以多從銀行貸款故意把評(píng)估價(jià)做高，但如果高得過于離譜會(huì)被銀行察覺，這樣一來貸款申請(qǐng)將被銀行拒絕，甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責(zé)任。

4、為什么有網(wǎng)簽價(jià)格比實(shí)際價(jià)格低的情況？

為了省錢，為了給買家省錢——下降成本促成交易。二手房交易大多會(huì)有中介機(jī)構(gòu)介入，在雙方因?yàn)閮r(jià)格問題糾結(jié)的時(shí)候，中介會(huì)適時(shí)提出來：我可以把網(wǎng)簽價(jià)做低一點(diǎn)，這筆錢就省出來了，稅費(fèi)也會(huì)低一點(diǎn)。

二手房買賣中，賣家都是按到手價(jià)來報(bào)，所以這個(gè)過程當(dāng)中稅費(fèi)都是由買家來承擔(dān)，尤其是沒有滿五年、滿三年、滿兩年的住房，買家的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是很重的，所以很多人在挑選的時(shí)候就按照年限來挑以下降成本。

網(wǎng)簽價(jià)是中介在辦理網(wǎng)簽時(shí)提供給房管局的價(jià)格，也就是網(wǎng)簽合同上的價(jià)格，假如一套房子500萬來算，正式合同上可能這么簽訂：總房款500萬，其中房價(jià)300萬，裝修和家具家電200萬，那網(wǎng)簽合同上的價(jià)格就是300萬，不體現(xiàn)另外200萬，為什么呢？在計(jì)算住房交易時(shí)計(jì)算個(gè)人所得稅，是以交易價(jià)格減去住房原值的20%來確定的，假設(shè)當(dāng)年買這套房是100萬，個(gè)稅分別是什么情況呢：

按照合同價(jià)計(jì)算：（500-100）*20%=80萬，

按照網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算：（300-100）*20%=40萬。

一些購房者會(huì)問：為什么不可把網(wǎng)簽價(jià)做的再低一點(diǎn)呢？比如101萬，那不是沒什么個(gè)稅了嗎？我當(dāng)時(shí)第一反應(yīng)就是這樣，這房子五年前100萬，現(xiàn)在101萬有點(diǎn)兒假，我按200萬行了吧，也不行，我們想到的漏子，立法階段、指定政策階段都已經(jīng)考慮到了。

很多商品會(huì)有政府指導(dǎo)價(jià)，最低價(jià)、最高價(jià)都會(huì)有，所以很多中介會(huì)說網(wǎng)簽價(jià)就是政府指導(dǎo)價(jià)，但其實(shí)不是的，住房交易價(jià)格屬于市場定價(jià)，沒有指導(dǎo)價(jià)格，要怎么確定網(wǎng)簽的最低價(jià)呢——納稅指導(dǎo)價(jià)。