二手房交易如果沒有經(jīng)過優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所有人的同意，那么住房合同是無(wú)效的。因此，在買二手房的時(shí)候，購(gòu)房者一定不可忽略了住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?？墒谴蠖鄶?shù)人并不知道住房?jī)?yōu)先權(quán)到底是什么？下面就讓小編給大家詳細(xì)的講解一下吧！

一、什么是住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)？

住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在同等條件下，享有優(yōu)先于他人購(gòu)買該住房的權(quán)利。它是一種法定的權(quán)利，由法律直接規(guī)定。

二、哪些人具有住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)？

1、承租人

承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此住房所有權(quán)人出售出租住房，應(yīng)提前通知承租人。

2、住房共有人

在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此住房所有權(quán)人出售共有住房，須提交共有人同意的證明書。

3、原產(chǎn)權(quán)單位

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)。

三、如何認(rèn)定住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)？

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定在同等條件下才能行使。那“同等條件”指的是什么呢？通常情況下包括總價(jià)款、支付方式、支付時(shí)間、交房時(shí)間、親屬關(guān)系等各種因素。在其中一項(xiàng)條件不滿足的情況下，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都是無(wú)法執(zhí)行的。

舉個(gè)例子：老王有套出租的房子想要出售，小李愿意出300萬(wàn)購(gòu)買這套房子，因租戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，老王去征求租戶小劉的意見，但是小劉只愿意出280萬(wàn)購(gòu)買這套房，老王最后就把房子賣給了小李。案例中就是不滿足“同等條件”中的“總價(jià)款”這一項(xiàng)，所以租戶小劉就沒有辦法行使自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

四、共有人和承租人誰(shuí)更有優(yōu)先權(quán)？

同等條件的情況下，如果產(chǎn)權(quán)共有人和承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，住房共有人將會(huì)優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

五、遇到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)如何處理？

“優(yōu)先”主要指時(shí)間上的優(yōu)先，優(yōu)先時(shí)間一般規(guī)定為3個(gè)月。在同等條件下，只有在承租人和共有人都放棄購(gòu)買之后（須讓賣方出具證明材料），才可以將住房出售給他人，交易雙方才能進(jìn)行合法的房產(chǎn)交易。

關(guān)于住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)，可能很多朋友都不太了解。這里就要提醒購(gòu)房者，如果你遇到那些別人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房子，但住房交易沒有經(jīng)過優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所有人的同意，你的住房合同很有可能無(wú)效！買二手房的時(shí)候，購(gòu)房者要看好住房是否有承租人、共有人或者是否存在原單位等，如果有的話，需要先取得對(duì)方的同意(需出具同意聲明)，若沒有，就無(wú)需擔(dān)心了。