所謂土地熔斷，是指當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，終止土地出讓，所有報(bào)價(jià)無效。這一調(diào)控思維大概來自于股市熔斷，目的是提醒開發(fā)商理性爭(zhēng)地。從實(shí)踐來看,雖然土地熔斷機(jī)制當(dāng)時(shí)避免了地價(jià)過快上漲,但很多開發(fā)商并未因該機(jī)制回歸理性。

土地熔斷的原因

這是因?yàn)椋_發(fā)商瘋狂搶地的根源是房?jī)r(jià)過快上漲，而且開發(fā)商普遍看好未來市場(chǎng)。再加上城市優(yōu)質(zhì)地塊越來越少、地價(jià)越來越高，以及部分開發(fā)商土地儲(chǔ)備不足、手握大量現(xiàn)金，所以都想把有限地塊收入囊中，即使自己爭(zhēng)不到手也要通過哄抬價(jià)格不讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿到地。

所以，土地熔斷機(jī)制僅僅是一味治標(biāo)之藥或者“止疼片”，只有穩(wěn)定城市房?jī)r(jià)、改變開發(fā)商預(yù)期，才有望讓開發(fā)商真正回歸理性。有數(shù)據(jù)顯示，6月份南京房?jī)r(jià)位居百城房?jī)r(jià)漲幅之首，而且已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月上漲。在這種情況下，恐怕再理性的開發(fā)商也按捺不住搶地沖動(dòng)。

熔斷條件有兩種

從國(guó)土資源和房管局出讓的公告可以看出，目前推出的招拍掛地塊熔斷條件主要分為兩種。

一種是當(dāng)競(jìng)拍者報(bào)價(jià)溢價(jià)率達(dá)100%以上的，視為不理性競(jìng)拍，系統(tǒng)自動(dòng)流拍。如2016年12月8號(hào)，黃島國(guó)土資源和房管局發(fā)出的土地拍賣公告中，第一次提出這樣條件的熔斷機(jī)制。

同第一種競(jìng)拍者明顯知道熔斷價(jià)格不同，第二種是當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到或高于最高限價(jià)時(shí)，報(bào)價(jià)無效，出讓人將終止該地塊的網(wǎng)上拍賣出讓活動(dòng)，土地出讓不成交，這種熔斷對(duì)于競(jìng)拍者而言風(fēng)險(xiǎn)比較高，因?yàn)椴⒉恢浪?jìng)拍土地的最高限價(jià)是多少。

2016年12月8日，青島市國(guó)土資源和房管局發(fā)出的幾宗土地公告中，規(guī)定此次地塊出讓熔斷條件。另外，同一天，在李滄區(qū)域的幾宗土地出讓中，還規(guī)定土地出讓設(shè)最高限價(jià)，當(dāng)搭配供應(yīng)的五宗地塊中的最高競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到或高于最高限價(jià)時(shí)，報(bào)價(jià)無效，出讓人將終止該地塊的網(wǎng)上拍賣出讓活動(dòng)，土地出讓不成交。