一、不可“簽”口頭協(xié)議

一些房東或者房產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員在看房期間表現(xiàn)得十分耐心和熱情，許多租戶在簽訂合同時，被房東和業(yè)務(wù)員的熱情所麻痹，而未將房東的口頭承諾寫進合同。在合同簽訂后，房東和業(yè)務(wù)員往往一口咬定，以簽訂的合同為準，不承認不履行之前口頭承諾的種種，此時租戶也只能吃啞巴虧。所以，您在簽訂合同時，一定要把相關(guān)的事項盡可能在合同中以書面的形式體現(xiàn)出來，任何口頭承諾均視為無效。

即使作為租客的你不了解住房租賃合同常用版的詳細內(nèi)容，也應(yīng)明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛(wèi)生費和物業(yè)管理費等由誰承擔，并列明租住前的各項數(shù)字，以區(qū)分責任。此外，簽訂合同前還應(yīng)注意入住之前的水電氣以及物管還有光纖電話費等是否結(jié)清。

二、確定住房的所有權(quán)或者處分權(quán)

1、若出租人是房東，請檢驗房產(chǎn)證上的戶名或查看購房合同。

2、若出租人是二房東或中介公司，則需要檢驗房東的授權(quán)委托書原件(最好經(jīng)過公證)。

3、若出租人是租客，則需要房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔何種責任。

三、明確租賃期限

在實際生活中，房東和租客雙方往往會在住房租賃合同中約定租賃期限。在這個期限內(nèi)，如無特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人需將住房退還給出租人。如果租客要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人(注意：同等條件下，租客是享有優(yōu)先承租權(quán)的)。經(jīng)商議，出租人同意后，租客可繼續(xù)租賃這套住房。

而如果沒有明確租賃期限的話，租客就可能面臨著合同隨時被解除的風險。依照我國合同法的相關(guān)規(guī)定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同。

注意：租房期限長是20年，如高于20年則超出部分無效。

四、租期內(nèi)轉(zhuǎn)租需明確程序

在居住過程當中，租客可能會因為一些事情，不可繼續(xù)住房而需要轉(zhuǎn)租;或者部分租客租房的目的原本就不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于類似轉(zhuǎn)租行為會影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以明確規(guī)定。

如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以商議確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例，還應(yīng)明確轉(zhuǎn)租的程序，以免因轉(zhuǎn)租事項產(chǎn)生分歧;如果不允許轉(zhuǎn)租，而租客擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

五、明確押金數(shù)目及其退還流程

合同要注明押金數(shù)目，明確租賃合同到期后出租人以何種方式將押金退還，并應(yīng)在合同中明確規(guī)定：住房設(shè)施無毀損，業(yè)主應(yīng)在租約期滿后N個工作日內(nèi)全額退還押金(注意：一定要明確押金退還期限)。

此外，合同中最好設(shè)立押金扣除條款，說明哪些具體情況下房東才可以扣除相應(yīng)的押金金額，以避免退租時產(chǎn)生押金糾紛(我國法律未對押金作出規(guī)定)。

六、住房物品交割，明確維修責任

簽訂租賃合同前，承租方應(yīng)詳細清點屋內(nèi)設(shè)施并把住房內(nèi)設(shè)施標注在合同中，除簡單的家具和電器的試用外，租客應(yīng)該和房東或中介商議，列出所有的家具、電器狀況清單。如有必要，還需要房東(中介)提供電器的購買發(fā)票，并通過照相的形式保存租房時的現(xiàn)狀，以避免糾紛。

另外關(guān)于居住期間的產(chǎn)生的維修問題歸誰承擔，如平時使用的家具家電的損耗、住房的主題結(jié)構(gòu)的損壞等，也都應(yīng)在合同中有所體現(xiàn)。

注意：出租人未及時修復(fù)損壞的住房，影響承租人正常使用，應(yīng)按照約定承擔賠償責任或減少租金，也可由承租人自行維修，維修費用由出租人負擔。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。

七、明確違約責任

在住房租賃過程當中，經(jīng)常會遇到各類違約情況，而為了保障自己的合法權(quán)益，在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法，包括雙方需配合的時間，證件等，因違約付出的成本越高，合同執(zhí)行的安全性越高。

八、合同要寫明住房用途

合同應(yīng)明確住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住(就是住幾個人，允許誰住都要規(guī)定清楚);住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等，都應(yīng)規(guī)定。

九、合同無效的情況

另外，大家在簽訂租賃合同時，應(yīng)注意以下情況所簽訂的合同不具備法律效力：

1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、出租人不具有出租住房的實體權(quán)利，將造成合同無效。

3、將違法建蓋的住房用于出租的，將造成租賃合同無效。比如說經(jīng)常遇到的城中村違建物。

4、租賃合同的期限違反法律規(guī)定的，合同無效。(租賃期限不得高于二十年)

5、法律法規(guī)禁止出租的合同無效。(公租房、軍產(chǎn)房、經(jīng)濟適用租房等都屬于這一類)