貸款還貸分為等額本金法和等額本息法。等額本金法房貸計(jì)算方式是：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×每月利率。等額本息法房貸計(jì)算方式是：每月還款金額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。

等額本息還款法目前是較為常用的，它是在你還貸期限內(nèi)，以固定的數(shù)目每月還貸。也就是說(shuō)，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。等額本息的特色是整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變。那么，貸款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的開(kāi)支。也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本息計(jì)算公式計(jì)算原則是在每個(gè)月的月供款中，銀行先收利息，后收本金；利息的比例因減少而下降，本金比例因增加而升高，但保持總月供額不變。

等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多的，還款前期利息占每月供款的大部分，隨著本金逐漸返還供款中本金比重增加。等額本金法等額本金的特色在于本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算。也就是說(shuō)，每月還款額逐漸減少，但償還的速度是保持不變的。這種方式比較適合于還款前期能力較強(qiáng)、并希望在還款前期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。

房貸提前還款的手續(xù)怎么辦理

1、解除住房抵押，擁有完整產(chǎn)權(quán)。借款人要攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。

2、辦理退知保手續(xù)，在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款住房保險(xiǎn)合道同此時(shí)也提前終止。

3、辦理退稅手續(xù)，當(dāng)購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫內(nèi)入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣申請(qǐng)，取得本容人的稅收通用繳款書。