《合同法》規(guī)定，租賃期限不得高于二十年。高于部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得高于二十年。租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得高于20年；并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不可高于20年。

住房租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租住房賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得高于20年。住房租賃期限高于20年，并非整個租賃合同無效；而是高于20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

如果租賃合同20年到期時，雙方當(dāng)事人仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩種方式，一是并不終止原合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議，這時法律規(guī)定視為原合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人形式了不定期租賃關(guān)系，這種狀況稱之為合同的“法定更新”。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽租賃合同，當(dāng)事人可再訂租期為20年的合同，此稱“約定更新”。

租房合同有哪些條款

1、雙方當(dāng)事人的情況。合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況，住房具體情況住房的具體位置，合同中寫明住房的確切位置。

2、房租及支付方式。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)相對較小。

3、轉(zhuǎn)租的約定。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。

4、如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以商議確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。