商品房廣告宣傳與實(shí)際不符屬于違約，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。由于售樓廣告就開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并由此對(duì)買受人決定訂立合同以及住房?jī)r(jià)格的確定有重大影響，故應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，開發(fā)商違反該內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

房產(chǎn)虛假宣傳可能涉及刑事責(zé)任嗎

1、宣傳所提供的信息是虛假信息，在現(xiàn)代社會(huì)對(duì)商品和服務(wù)進(jìn)行宣傳是最普通的營(yíng)銷戰(zhàn)略。通過(guò)宣傳，一方面使消費(fèi)者迅捷地了解有關(guān)商品或服務(wù)的信息，并依此做出是否購(gòu)買的判斷。另一方面可以樹立公司的品牌形象，增加公司的知名度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲取更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果經(jīng)營(yíng)者向社會(huì)提供虛假信息，必然會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2、虛假宣傳的性質(zhì)是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)行的前提和基礎(chǔ)，也是決定市場(chǎng)主體命數(shù)的重要因素，正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)是通過(guò)不斷改進(jìn)技術(shù)，下降成本，開發(fā)新產(chǎn)品、新市場(chǎng)等方式實(shí)現(xiàn)的，合法的競(jìng)爭(zhēng)要求每一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)參與者都必須按照符合市場(chǎng)規(guī)則的，以誠(chéng)實(shí)守信的原則行事，偏離了這些原則和規(guī)則，必然走向不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)者在宣傳產(chǎn)品方面進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)是很容易實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)殡S著科技的現(xiàn)代化，生產(chǎn)工藝日益復(fù)雜，產(chǎn)品的種類紛繁多樣，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的性能、質(zhì)量等不可能有足夠的常識(shí)，消費(fèi)者獲取產(chǎn)品信息的來(lái)依靠廣告、商品上的標(biāo)注等，經(jīng)營(yíng)者提供虛假的信息，會(huì)使消費(fèi)者做出錯(cuò)誤的判斷，在既定的市場(chǎng)容量的前提下，依靠虛假信息贏得的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或獲取利潤(rùn)，勢(shì)必會(huì)使其他競(jìng)爭(zhēng)者的態(tài)勢(shì)減弱或減少，損害其他競(jìng)爭(zhēng)者的合法權(quán)益。

3、虛假宣傳的直接受害者是消費(fèi)者或同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，因消費(fèi)者充分相信虛假?gòu)V告的內(nèi)容并按照廣告實(shí)施購(gòu)買行為，就會(huì)損害消費(fèi)者的利益，廣告的形式有多種，比較廣告或貶低廣告可能被利用進(jìn)行虛假宣傳，比較廣告與貶低廣告影射的主體是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，當(dāng)然，比較廣告與虛假?gòu)V告是有區(qū)別的，比較廣告只會(huì)符合真實(shí)性和限制性并遵循正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，就是合法廣告，比較廣告或貶低廣告，如果出現(xiàn)下列情形之一，則與虛假?gòu)V告融合，以自己商品或服務(wù)的長(zhǎng)處與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商品或者服務(wù)的相關(guān)短處相比，不說(shuō)明比較內(nèi)容只表現(xiàn)結(jié)果，違背事實(shí)，片面擴(kuò)大，無(wú)根據(jù)引用極端的形容詞，對(duì)比性、詆毀，發(fā)布這些廣告均采用不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，損害了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的合法權(quán)益，是典型的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。被告使用與客觀事實(shí)相悖的虛假?gòu)V告用語(yǔ)，誤導(dǎo)消費(fèi)者，從而使原告的消費(fèi)群體在購(gòu)買決策上產(chǎn)生困惑，甚至產(chǎn)生對(duì)非被告商品的排斥心理，構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

4、虛假宣傳是通過(guò)廣告或者其他形式實(shí)現(xiàn)的，廣告的基本功能是傳遞信息，同時(shí)廣告?zhèn)鬟f的信息不同于一般的商品信息，它帶有勸誘性，誘導(dǎo)人們的思想和行為接近其推銷的目標(biāo)，通過(guò)廣告宣傳，可以引起人們注意，引起人們的興趣，使人們處于潛在狀態(tài)的需求被喚醒來(lái)形成顯現(xiàn)的需求，因此，廣告還有誘導(dǎo)和說(shuō)服的功能，為了追求誘導(dǎo)和說(shuō)服的效果，廣告主或廣告經(jīng)營(yíng)者就可能采用夸大宣傳的方式發(fā)放信息，欺詐消費(fèi)者，這樣就形成了虛假宣傳廣告，當(dāng)然，虛假宣傳還可以其他媒體形式進(jìn)行，比如文學(xué)形式等。