1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)成本。

3、物業(yè)管理區(qū)域清理衛(wèi)生費(fèi)用;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;秩序維護(hù)成本。

4、辦公費(fèi)用;物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊。

5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

6、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

一、公共服務(wù)

1、接待

佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對業(yè)主(使用人)一視同仁;接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范;迎送接待業(yè)主(使用人)時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致;使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對業(yè)主(使用人)的報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，要征求業(yè)主(使用人)的意見等。

2、值守

一般來說，一個(gè)好的物業(yè)管理公司，應(yīng)該有完善的值班制度和交接班制度。另外，工作人員值守工作也會有相關(guān)的記錄和交換，應(yīng)每天24小時(shí)巡邏值班。

二、住房、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

1、巡檢

對住房共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢驗(yàn)，掌握住房設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價(jià)。在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織住房設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢驗(yàn)。

2、維護(hù)管理

住房外觀完好、整潔;小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖;住房完好率達(dá)98%以上;無違反城市規(guī)劃的違章建筑;住房零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪制度和回訪記錄;住房資料檔案齊全、管理完善，并建立業(yè)主檔案等。

三、清理管理

1、環(huán)境衛(wèi)生

小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備;實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日消;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。

另外，還包括住房的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清理，不得堆放雜物和占用;居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象等。

2、綠化管理

小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng);新建小區(qū)、舊區(qū)改造小區(qū)的公共綠地人均綠地面積應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的指標(biāo);綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無破壞、踐踏和隨意占用現(xiàn)象等。

四、安全防范

1、人員組織

專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé);接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)常識與技能培訓(xùn)，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力。

2、門衛(wèi)

按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)。大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。

3、緊急事故反應(yīng)

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等;有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練;高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)。