簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候需要明確違約責(zé)任。違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房；開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)，將住房抵押的情況；辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開(kāi)發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金,在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒(méi)有把握,可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五以上(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)約定為萬(wàn)分之三)。

2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息,存款和貸款利息的差別非常大。

3、在履約延遲的情況下,務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金,要給開(kāi)發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì)。

4、在可能的情況下,將開(kāi)發(fā)商的各種違約情形列舉出來(lái)并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任,比如沒(méi)有按期交房、沒(méi)有按期辦理產(chǎn)證、沒(méi)有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺點(diǎn)或質(zhì)量瑕疵等等,分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只是約定“一方違約的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”,這樣的條款有等于無(wú)。約定得越詳細(xì)越好,才能使違約條款落到實(shí)處。

很多人簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候都是非常的謹(jǐn)慎的，并且在購(gòu)買(mǎi)住房之前需要關(guān)于住房的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款，住房交付的時(shí)間做出充分的商議。所以按照法律當(dāng)中的規(guī)定，雙方當(dāng)事人在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，首先就需要約定好具體的事項(xiàng)，然后才可以處理。

無(wú)效住房買(mǎi)賣(mài)合同的后果是什么

無(wú)效的住房買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。無(wú)效的住房買(mǎi)賣(mài)合同住房買(mǎi)賣(mài)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。住房買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

(1)出賣(mài)人返還住房?jī)r(jià)款，買(mǎi)受人返還住房，涉及到住房因買(mǎi)受人裝修增值部分出賣(mài)可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(2)有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(3)在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而造成合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

(4)因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

(5)涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

雙方當(dāng)事人之間關(guān)于住房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題可以達(dá)成一致的意見(jiàn)，那么就可以簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，一般情況下都是屬于合法有效的合同。當(dāng)然的，如果不是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，雙方當(dāng)事人都在惡意串通損害國(guó)家利益的情況，那么根據(jù)《民法典》規(guī)定，將會(huì)造成合同是無(wú)效的。