住房居住權(quán)與所有權(quán)的不同決定了居住權(quán)住房不可隨意買賣。居住權(quán)作為限制物權(quán)，不以擁有所有權(quán)為前提，且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承或出租。合法的住房買賣合同需滿足所有權(quán)、行為能力及合法合規(guī)等條件。

有居住權(quán)的房子不可以賣。因?yàn)橛凶》康木幼?quán)不代表有住房的所有權(quán)，比如老人有其子孫的住房居住權(quán)但是并沒有住房的所有權(quán)，所以有居住權(quán)是不代表可以賣房子。但是如果有住房的居住權(quán)的同時擁有住房的所有權(quán)是可以賣房子的。以滿足生活居住的需要，買賣居住權(quán)超出了生活居住的需要。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

住房居住權(quán)和所有權(quán)的優(yōu)先級

1、居住權(quán)和所有權(quán)是所有權(quán)的優(yōu)先事項(xiàng)，所有權(quán)是自有權(quán)和完全物權(quán)，而居住權(quán)是其他物權(quán)和限制物權(quán)。居住權(quán)是基于所有權(quán)并由其衍生出來的，這是兩者之間最重要的聯(lián)系。

2、至于兩者的區(qū)別，除了自物權(quán)和其他物權(quán)的區(qū)別外，兩種權(quán)利在實(shí)現(xiàn)方式上也體現(xiàn)了不同的趨勢和取向。

3、居住權(quán)以他人的住房為目標(biāo)，行使占有、使用和有限的收入權(quán)。由于它是對他人住房使用的收入，并利用住房的生活價值，因此必須以物質(zhì)形式控制住房。因此，居住權(quán)以實(shí)施對他人住房的實(shí)際占有為條件。

住房買賣合同成立的條件

1、出賣方必須具有住房所有權(quán)或土地使用權(quán)。非住房所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不可簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行。單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。這是指房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其住房轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。