房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)是按照“等價(jià)轉(zhuǎn)換”原則，通過(guò)現(xiàn)在的利率水平倒算出加點(diǎn)數(shù)值，再根據(jù)“LPR加點(diǎn)”執(zhí)行貸款利率。即在轉(zhuǎn)換后的每個(gè)利率調(diào)整日，利率水平=利率調(diào)整日前一日的LPR+轉(zhuǎn)換時(shí)確定的加點(diǎn)數(shù)值。

其中，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，參照利率有1年期、5年期兩種。打個(gè)比方，貸款人個(gè)人住房貸款合同中約定的貸款期限是10年，于2020年5月1日轉(zhuǎn)換，則參照5年期以上LPR。

加點(diǎn)數(shù)值(可為負(fù)值)=現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。加點(diǎn)數(shù)值確定后在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，將在第一個(gè)重定價(jià)日根據(jù)最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與變更后確認(rèn)的加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算貸款實(shí)際執(zhí)行利率，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換變更時(shí)間不同，可能會(huì)影響第一次重定價(jià)的時(shí)間。

LPR長(zhǎng)期走勢(shì)無(wú)法預(yù)測(cè)的情況下，如何進(jìn)行挑選

首先，房貸剩余期限越短，挑選的風(fēng)險(xiǎn)越小，越應(yīng)該挑選轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率。

如果房貸剩余期限只有2、3年，考慮到短期LPR將下行，那么挑選轉(zhuǎn)換成LPR加形式的浮動(dòng)利率后，2021年開始房貸利率就會(huì)下降，月供隨之減少，肯定比轉(zhuǎn)換成固定利率、月供維持不變更劃算。由于房貸剩余期限較短，LPR的走勢(shì)較為明確，挑選的風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

其次，房貸剩余期限越長(zhǎng)，挑選的風(fēng)險(xiǎn)越大。

長(zhǎng)期來(lái)看，LPR的走勢(shì)無(wú)法預(yù)測(cè)。未來(lái)LPR可能會(huì)下行后長(zhǎng)期維持低位，如果是這種情況，那么挑選轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率無(wú)疑更劃算;不過(guò)，未來(lái)LPR也有可能短期下行后反彈，并高于2019年12月份的LPR(轉(zhuǎn)換時(shí)采用的LPR)，然后長(zhǎng)期維持在高位，在這種情況下，挑選轉(zhuǎn)成固定利率反而可能更劃算。

也就是說(shuō)，在房貸剩余期限較長(zhǎng)的情況下，不管是挑選改成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，還是挑選轉(zhuǎn)換成固定利率，都冒了一定風(fēng)險(xiǎn)。而且，房貸剩余期限越長(zhǎng)，挑選的風(fēng)險(xiǎn)越大。

第三，在房貸剩余期限較長(zhǎng)時(shí)，考慮到隨著時(shí)間的推移，房貸本金不斷減少這一基本規(guī)律，挑選轉(zhuǎn)成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，比挑選轉(zhuǎn)成固定利率的風(fēng)險(xiǎn)更小。

原因有三點(diǎn)：一是短期LPR會(huì)下行，轉(zhuǎn)換成LPR后，2021年開始房貸利率就會(huì)下降，月供就會(huì)減少;二是隨著時(shí)間的推移，貸款本金不斷減少，相同幅度的貸款利率變化，對(duì)利息支出的影響也就越來(lái)越小，就算幾年后LPR上行，影響也會(huì)比現(xiàn)在小;三是長(zhǎng)期來(lái)看，雖然LPR可能會(huì)上行，但也有可能會(huì)下行，挑選轉(zhuǎn)換成固定利率同樣承擔(dān)著利率風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，需要指出的是，當(dāng)房貸剩余期限較長(zhǎng)時(shí)，挑選轉(zhuǎn)換成LPR，并非絕對(duì)準(zhǔn)確的挑選，而是"兩害相權(quán)取其輕"的挑選。

第二個(gè)挑選：挑選每年的1月1日，或是貸款發(fā)放日的對(duì)月對(duì)日作為利率調(diào)整日。

如果挑選轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)形式的浮動(dòng)利率，那么還需要挑選利率調(diào)整日。建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等均提供了2個(gè)選項(xiàng)，一是每年的1月1日;二是貸款發(fā)放日的對(duì)月對(duì)日。

個(gè)人建議挑選每年的1月1日，原因是可以早點(diǎn)享受LPR下行、月供減少的好處。