本來房子買得好好的，突然被告上法庭，說是合同無效，你身邊有這樣的情況嗎？

今天的案例中的吳女士就遇到這樣的情況，本來都已經(jīng)要住上新房了，卻突然發(fā)現(xiàn)購房合同竟然是無效合同。

案例回顧：未征得丈夫同意賣房后只能退掉

吳女士曾與張女士簽訂了一份購房合同,一手交錢一手交房后,吳女士搬進(jìn)了新買的房子,但是卻沒有及時(shí)辦理過戶手續(xù)。

誰知一段時(shí)間過后,張女士的丈夫卻將吳女士和妻子一起告上了法庭,稱房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn),張女士賣房時(shí)沒有得到自己的同意,請(qǐng)求法院認(rèn)定合同無效。吳女士稱買房時(shí)房產(chǎn)證上只有張女士一個(gè)人的名字,我沒有義務(wù)去審核房子是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn),合同應(yīng)該有效。

終,法院的判決結(jié)果依然是部分共有人無權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn),合同無效。吳女士退回房子拿回自己的錢，房子依然是張女士與丈夫的共有財(cái)產(chǎn)。

看了這個(gè)案例，購房指南覺得，是該給大家說說買房簽合同時(shí)，可能出現(xiàn)無效合同的情況了。一般來說，遇到以下幾類情況，購房合同可能無效。

情況一：住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或偏差過大的合同

住房主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購房合同無效，購房人有權(quán)退房。但一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權(quán)據(jù)此退房。

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì),或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更造成商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的,購房人有權(quán)退房。此外，凡實(shí)際測(cè)量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積偏差比絕對(duì)值超出3%,購房人有權(quán)退房。

情況二：賣方無民事行為能力或限制行為能力

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為,因此,無民事行為能力人的住房買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不可獨(dú)立簽訂住房買賣合同,否則,屬無效合同。

限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng),他們進(jìn)行住房買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的住房買賣合同無效。

情況三：非主觀真實(shí)意愿情況下簽訂的住房買賣合同

凡以欺詐、脅迫，或者乘人之危的情況下簽訂的購房合同，終都不可成為有效合同。其中，欺詐是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的住房買賣合同。

脅迫是指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的住房買賣合同。乘人之危則是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要,強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的住房買賣合同。

對(duì)于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,購房人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。

情況四：未征得權(quán)人同意的合同

出賣住房的主體必須是該住房的權(quán)人。非權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為無效。

住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有住房時(shí)，須提交共有人同意的證明書。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為也無效。

類似于今天案例中的張女士，因?yàn)樯米猿鍪鄯蚱尥胸?cái)產(chǎn)，未經(jīng)丈夫同意，所以合同無效。

情況五：侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同無效

住房人出賣共有住房時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。住房人出賣已租出住房時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

住房人出賣住房時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該住房買賣無效。

情況六：損害國家、集體或他人利益的住房買賣合同

雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益的住房買賣合同是指雙方當(dāng)事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同，這樣的合同也是無效的。

知道了這些購房合同無效的情況，接下來大家在買房的時(shí)候，一定多留個(gè)心眼，也可以少走彎路。