●先入為主，驗(yàn)收住房

住房落成后，業(yè)主會(huì)收到開發(fā)商的收房通知。在接到這個(gè)收房通知后，購房者要在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料（資料包括：A.住房的《住宅質(zhì)量保證書》；B.《住宅使用方法書》；C.《竣工驗(yàn)收備案表》；D.《面積實(shí)測表》等）以及到住房里面查看質(zhì)量。如資料不齊，住房存在質(zhì)量問題，購房者有權(quán)拒絕收房。

余屏遠(yuǎn)提醒，業(yè)主只要接到開發(fā)商的收房通知，無論是否具備交付條件，都要到現(xiàn)場?！昂枚鄻I(yè)主一看到交房了，水、電、道路不通，綠化未完工，門窗都未安裝，業(yè)主就不去收房。但是，如果在約定的時(shí)間業(yè)主未到現(xiàn)場，開發(fā)商可以追究業(yè)主的違約責(zé)任。因此，業(yè)主要將未完工的項(xiàng)目和住房內(nèi)部的質(zhì)量問題整理成書面材料，向開發(fā)商或物業(yè)提出，并讓開發(fā)商或物業(yè)的負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并商議將問題解決完畢后再進(jìn)行收房”。

某些開發(fā)商利用購房者急于入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署《入伙協(xié)議書》，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。余屏遠(yuǎn)說，一旦購房者沒有防范而與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成住房或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和質(zhì)保維修的責(zé)任不明。因此，購房者要堅(jiān)持的程序是：先驗(yàn)收，再簽收鑰匙。

據(jù)介紹，現(xiàn)場驗(yàn)收具體內(nèi)容包括：所交付的住房是不是您所購買的住房，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符；住房質(zhì)量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符；水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位；其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符，業(yè)主均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，最好將拒收理由書掛號(hào)寄給開發(fā)商。而對(duì)于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門投訴甚至提起訴訟。

●明確“貓兒膩”，各個(gè)擊破

在近期驗(yàn)房中，房子質(zhì)量問題總是層出不窮，購房者如何對(duì)這些存在的問題做到心知肚明呢？中國驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)河南分會(huì)特別總結(jié)了五大問題并提出了對(duì)策。

問題一：開發(fā)商證書不全

驗(yàn)房前應(yīng)要求開發(fā)商出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用方法書》和《竣工驗(yàn)收備案表》（簡稱“兩書一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《業(yè)主驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)收意見表》等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。

對(duì)策：購房人可挑選不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《業(yè)主驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。

問題二：收房程序不利于購房者

先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但在鄭州，大多數(shù)開發(fā)商采取先繳錢填表、文件，再驗(yàn)房的方法，使購房者處于被動(dòng)狀態(tài)。

對(duì)策：將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況，也可與開發(fā)商討說法。

問題三：建筑質(zhì)量有毛病

對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是住房結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會(huì)想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。

對(duì)策：不管開發(fā)商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。

問題四：衛(wèi)生間防水為“重災(zāi)區(qū)”

目前，有許多住房的衛(wèi)生間、廚房等濕區(qū)防水高度不足，有的衛(wèi)生間、廚房外墻防水高度沒有達(dá)到30厘米，淋浴房的防水高度也沒有達(dá)到1.8米。

對(duì)策：整個(gè)衛(wèi)生間應(yīng)做“桶式”防水處理，做防水層要沿四周墻體上翻至少20~30厘米。對(duì)于淋浴區(qū)墻體和靠室內(nèi)的墻體處理，防水層高度要達(dá)到1.8米，靠室內(nèi)的墻體最好進(jìn)行滿墻防水處理。

問題五：配套承諾不兌現(xiàn)

驗(yàn)房時(shí)，對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會(huì)所、景觀園林等，其中也包括整個(gè)小區(qū)的外墻面顏色與用材是否與開發(fā)商的售房承諾一致。

對(duì)策：簽購房合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，驗(yàn)樓時(shí)明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。

●9大項(xiàng)目，一個(gè)都不可少

在收到房子之后，很多人都不知道從住房的哪些方面驗(yàn)收，這里，余屏遠(yuǎn)特別強(qiáng)調(diào)了9個(gè)方面。

1.看墻壁仔細(xì)檢驗(yàn)每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂，特別是住房和陽臺(tái)連接處是否有裂縫。

2.看頂棚檢驗(yàn)頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點(diǎn)等問題。

3.查滲水主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交付前，下大雨后的第二天前往查看，這時(shí)候墻壁如果有問題，會(huì)一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

4.查地面樓地面面層與基層黏結(jié)是否堅(jiān)固，有無空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起沙的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相臨地面至少2厘米，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

5.測層高室內(nèi)凈高加上20厘米左右的樓板即面層厚度就等于住房層高。消費(fèi)者可在每間室內(nèi)四角及中心的五個(gè)點(diǎn)測量住房層高看其是否符合合同約定。

6.試門窗首先看戶門的品牌、材質(zhì)、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，有無特別噪音，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜和對(duì)講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

7.上下水上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，試試水壓和排水速度。每個(gè)地漏都應(yīng)做通水實(shí)驗(yàn)，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

8.驗(yàn)防水這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。

9.查電路漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、堅(jiān)固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢驗(yàn)各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。

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