現(xiàn)在購房政策越來越嚴格，很多想要買房的朋友由于政策限制無法購買商品房，在這種情況下，很多人會挑挑選買公寓或者是法拍房，也有人會挑挑選房小產(chǎn)權(quán)房，畢竟小產(chǎn)權(quán)房便宜。那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法？下面小編為大家詳細介紹一下，希望對大家有所幫助。

一、小產(chǎn)權(quán)房怎么買

嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于不可對外交易的住房，對外交易不受法律保護。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不可確定住房的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不可公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到住房拆遷情況的，也不可依法得到補償。

雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認可購房人轉(zhuǎn)讓住房并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓登記，但是這種登記是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不可產(chǎn)生保護購房人的效力。所以，當賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購房者的角度來說，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問題，要承擔巨大的風險。因此，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風險和作出挑選判斷，作出準確的決定。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法

不合法。

小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地面上的住房或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

購買小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們在買之前應(yīng)特別注意這點。

三、小產(chǎn)權(quán)房購買的風險

1、法律效力。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：

（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村住房買賣，該住房買賣合同認定有效。

（2）對于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

（3）對于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該住房的，該合同應(yīng)作無效處理。

2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不可向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不可合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對住房的保值也有一定影響。

3、政策風險。

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可造成部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得住房，又不可及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

4、監(jiān)督缺位。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的沒有資質(zhì)，住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證。

以上就是小編為大家整理介紹的關(guān)于＂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法＂等相關(guān)法律常識。小產(chǎn)權(quán)房在購買之后很有可能產(chǎn)生糾紛，會得不到法律保障，希望大家謹慎購買。