近，有購房者咨詢有關(guān)容積率的問題，容積率究竟是想說明什么？也有人說容積率會影響土地計稅面積，這是真的嗎？

首先，什么是容積率？

容積率系指一定地塊內(nèi),地面上總建筑面積計算值與總建設(shè)用地面積的商。其中，地面上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地面上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的,其經(jīng)營面積不納人計算容積率的建筑面積。比如，在1萬平方米的土地面上，有1.5萬平方米的建筑面積，其容積率為1.5。

不同的建筑形態(tài)，容積率的標準不同。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不高于5，多層住宅應(yīng)不高于3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是項目都能做得到。

容積率如何計算？

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

比如，A、B兩公司分別取得一塊宗地，其中，A公司宗地面積為30000平方米，全部地價為3000萬元。該宗土地面上的住房的總建筑面積為12000平方米；B公司宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元。該宗土地面上的住房的總建筑面積為15000平方米。

則A公司的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B公司的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。

容積率究竟影響了什么？

對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在住房中占的比例，容積率越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。對于業(yè)主來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居民的舒適度越高。

不僅如此，宗地容積率的高低還決定著計稅面積的大小。根據(jù)財稅號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。

據(jù)此，上例中A公司應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，即計入房產(chǎn)原值的地價＝土地單價×房產(chǎn)建筑面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬元）；B公司應(yīng)按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價；如不可確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。

作為購房者實際選房時如何挑選呢？

容積率過大意味著在相同自然面積內(nèi)建筑面積過多，也就是建筑密度較大，這就會造成小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃差、綠地少、道路窄，同時也會帶來人口密度較大、空氣質(zhì)量不佳、噪音較多的問題。而且建筑密度大、人口密度大、道路通道窄更會造成安全防護難度的增加，不利于緊急情況下人員疏散。

對于不同類型的產(chǎn)品，合理容積率的標準也不盡相同。一般來說，總在19層以上的高層建筑，容積率在2.4到4之間為比較理想的；總在12至18層的高層，容積率在1.8至2.5之間都是可以接受的；總為7至11層的小高層建筑，容積率一般為1.5至2.0,；而總層數(shù)為6層或6層以下的多層產(chǎn)品，容積率一般在0.8至1.2之間；至于聯(lián)排別墅和獨棟別墅，容積率則要控制在0.2至0.7之間的范圍內(nèi)。

消費者在購買樓房時一定要留意所購建筑的容積率。一般置業(yè)顧問介紹的容積率都是小區(qū)的容積率，這個數(shù)值代表了小區(qū)整體面積和不同建筑建筑面積的比值，也就是說，這個數(shù)值里面混雜了多層、洋房、別墅、高層等建筑類型的容積率，這樣計算是不準確的。所以，消費者在購房時一定要問清楚自己購買區(qū)域的容積率，保證自己的合法權(quán)益不受侵害。