在買(mǎi)房時(shí)，有時(shí)候看到一些專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)，如：住宅的層高、凈高、建筑面積、使用面積，公攤等，您對(duì)這些術(shù)語(yǔ)是否都了解呢？購(gòu)房應(yīng)注意的事情不少，不但要清晰自己的買(mǎi)房目標(biāo)，積累購(gòu)房資金，還得對(duì)選房的相關(guān)常識(shí)進(jìn)行了解，具體購(gòu)房應(yīng)注意的事情有哪些?為了幫助用戶(hù)對(duì)購(gòu)房須知有進(jìn)一步的了解，下面對(duì)新手購(gòu)房須知做了個(gè)詳細(xì)的介紹，如果你家正面臨住房挑選的話(huà)，不妨進(jìn)來(lái)了解下吧！

一、 購(gòu)買(mǎi)商品房的一般步驟是哪些？

(1)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司。

房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書(shū)”?！拔遄C”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》?！皟蓵?shū)”即：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用方法書(shū)》。關(guān)鍵是檢驗(yàn)有無(wú)《商品房銷(xiāo)售證》。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢驗(yàn)有無(wú)《商品房預(yù)售許可證》。 發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：一是開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立面圖；三是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付運(yùn)行時(shí)間；四是項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；五是商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；六是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；七是商品房預(yù)售的專(zhuān)用賬戶(hù)；八是物業(yè)管理事項(xiàng)；九是法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

(2)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。在和開(kāi)發(fā)商溝通洽談滿(mǎn)意之后，購(gòu)房者會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，作為銷(xiāo)售方的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購(gòu)房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)約定簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，賣(mài)方應(yīng)退回定金。

(3)簽訂合同。購(gòu)房者在售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)賣(mài)契約規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購(gòu)房人花巨資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條進(jìn)行審查、詢(xún)問(wèn)。在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，對(duì)示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。

(4)辦理人住。在購(gòu)房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無(wú)誤后再簽收住房交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款。所以人住前，必須安排買(mǎi)方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收住房后，視為購(gòu)房人接受住房，在開(kāi)發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或住房質(zhì)量有問(wèn)題時(shí)，均可拒絕簽收。

(5)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。發(fā)展商最后要積極配合業(yè)主辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

二、挑選住房時(shí)看哪些證件？

近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選住房時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：(1)規(guī)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； (2)國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金擁有產(chǎn)權(quán)保障)，(4)建設(shè)部門(mén)的《建設(shè)工程許可證》，(5)國(guó)土部門(mén)的《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。 在這“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。它表明所售住房是合法項(xiàng)目，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)還要考查開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間是否已確定。為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；(2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》；(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。 需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積、土地用途、出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況、投資開(kāi)發(fā)的期限、土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：(1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和住房土地行政主管部門(mén)的公章。 (2)土地證不得擅自涂改。 (3)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)相一致。

三、售樓現(xiàn)場(chǎng)需公證哪些內(nèi)容？

1、經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖。2、預(yù)售商品房：《商品房預(yù)售許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件附圖、《建筑工程施工許可證》、已備案的商品房預(yù)售方案；現(xiàn)售商品房：《商品房現(xiàn)售備案證明》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件附圖等。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；代理銷(xiāo)售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況。4、經(jīng)物價(jià)部門(mén)備案的普通商品住房?jī)r(jià)格，已批售每套普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格。5、建筑節(jié)能信息。6、已批售房源及可售房源信息。7、前期物業(yè)管理信息；公共配套設(shè)施和物業(yè)管理用房情況。8、法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)該公示的其他相關(guān)證件、資料。

四、怎樣細(xì)看《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》？

商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證。七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號(hào)、發(fā)展商名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目坐落地點(diǎn)、棟數(shù)、批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積（其中包含的各類(lèi)建筑面積）、發(fā)證機(jī)關(guān)、用途附注內(nèi)容等。開(kāi)發(fā)商拿出該證時(shí)要仔細(xì)看清每個(gè)欄目和內(nèi)容是否確實(shí)無(wú)誤。 (1)看發(fā)展商名稱(chēng)(售房單位)這個(gè)欄目時(shí)，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷(xiāo)售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門(mén)，另一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司。如果是后者最好能提供開(kāi)發(fā)商的委托書(shū)以證明，其合法身份。(2)項(xiàng)目名稱(chēng)這個(gè)欄目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個(gè)名詞說(shuō)的是不是一回事。(3)用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類(lèi)型。從開(kāi)發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類(lèi)物業(yè)交，土地使用年限等。從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來(lái)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公寓等。(4)銷(xiāo)售范圍是最核心的問(wèn)題。一個(gè)項(xiàng)目的《銷(xiāo)售許可證》既可以按樓發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項(xiàng)目的不同樓辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强?，往往?huì)用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項(xiàng)目申報(bào)時(shí)有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)后才能進(jìn)入市場(chǎng)，而不可以商品房預(yù)售。因此，要搞清項(xiàng)目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷(xiāo)售面積是否一致。此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。

五、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照：②按照土地管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書(shū)：③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)：④已確定施工進(jìn)度和竣工交付運(yùn)行時(shí)間；⑤高層、小高層建筑，主體工程須建到地面二層以上，多層建筑，主體工程形象進(jìn)度須達(dá)到±0；⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

六、怎樣簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)？

買(mǎi)房前先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程當(dāng)中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購(gòu)書(shū)及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。我國(guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。一般來(lái)說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：(1)賣(mài)方。即發(fā)展商名稱(chēng)、地址、電話(huà)、銷(xiāo)售代理方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)或姓名、地址、電話(huà)、身份證件種類(lèi)、代理人名稱(chēng)、地址、電話(huà)。 (2)認(rèn)購(gòu)物業(yè)。 (3)房?jī)r(jià)、戶(hù)型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)。 (4)付款方式。一次付款、分期付款、按揭付款。 (5)認(rèn)購(gòu)條件。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意的事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。

七、預(yù)售合同和現(xiàn)售合同有何區(qū)別？

在銷(xiāo)售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同。當(dāng)銷(xiāo)售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同。

八、簽購(gòu)房合同易忽視哪些問(wèn)題？

(1)合同有沒(méi)有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則。(2)有沒(méi)有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款。(3)合同有沒(méi)有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。(4)有關(guān)住房面積方面的條款。(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款。(6)在合同中有關(guān)住房質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。

九、簽合同時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題？

(1)購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突，文字表述要清晰、準(zhǔn)確，簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣(mài)方)不可是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位。簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 (2)合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)一定要具體、明確，住房的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。 (3)住房的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住房的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的質(zhì)保期給予明確規(guī)定。(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：(1)購(gòu)房者不按期交款；(2)開(kāi)發(fā)商不按期交房；(3)面積變動(dòng)高于約定幅度；(4)住房裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、質(zhì)保不到位；(5)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不可按期辦理；(6)公共設(shè)施不到位；(7)宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

十、購(gòu)房時(shí)交定金要注意哪些問(wèn)題？

根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同前，又訂立《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等對(duì)雙方均有約束力?！辟?gòu)房者簽訂《住房認(rèn)購(gòu)書(shū)》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)。《預(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《住房認(rèn)購(gòu)書(shū)》條款較簡(jiǎn)單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中未必要寫(xiě)明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況來(lái)規(guī)避法律，購(gòu)房者不可忽視這一點(diǎn)。 (2)具體基本生效條款。盡管并沒(méi)有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中必須寫(xiě)明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書(shū)，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的住房位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。(3)內(nèi)容合法。形式上雖無(wú)限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。如果購(gòu)房者對(duì)某套房確實(shí)很滿(mǎn)意，一定要訂購(gòu)該房，可直接簽訂住房預(yù)、銷(xiāo)售合同。這樣購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等商議。如果實(shí)在要簽住房認(rèn)購(gòu)書(shū)，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個(gè)問(wèn)題：(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款。(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效。(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不可適用定金的罰則。(5)謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。如果收取訂金的一方不可履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不可要求雙倍返還。

十一、如何查詢(xún)所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是否取得預(yù)售許可證？

(1) 網(wǎng)站查詢(xún)。如訪(fǎng)問(wèn)南通市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（www.ntfdc.net）可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證

(2)直接向所購(gòu)物業(yè)所在地的房管部門(mén)了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況。(3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤(pán)都可以放心購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于某些分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)，住房主管部門(mén)會(huì)根據(jù)工程建設(shè)的具體情況，分期發(fā)放預(yù)售許可證。同時(shí)亦有些預(yù)售許可證只對(duì)某一棟綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。

十二、怎樣準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)預(yù)售合同中發(fā)展商制定的格式文本？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定：格式條款是指格式條款的提供方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方)為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方商議的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。(3)以合法形式掩蓋非法目的。 (4)損害社會(huì)公共利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。(6)造成對(duì)方人身傷害而免除其責(zé)任的。(7)因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失而免除責(zé)任的。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

十三、開(kāi)發(fā)商不讓簽補(bǔ)充條款怎么辦？

商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿訂立的合同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購(gòu)房者完全可以不購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的住房。但因?yàn)橛行┵?gòu)房者在交納定金時(shí)，未與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中做出“如因商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款雙方不可達(dá)成一致時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購(gòu)房者在交納定金后，開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購(gòu)房者往往比較被動(dòng)。因此，建議購(gòu)房者在交納定金前，要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，并與開(kāi)發(fā)商商議修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中與開(kāi)發(fā)商做出上述約定。

十四、怎樣購(gòu)房洽談？

購(gòu)房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門(mén)一腳，洽談是否順利決定了這場(chǎng)購(gòu)房比賽誰(shuí)會(huì)獲勝。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語(yǔ)言表達(dá)和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。購(gòu)房者必須牢記以下幾點(diǎn)：(1)多聽(tīng)、多看、多提問(wèn)。到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽(tīng)售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談，多看模型、樣板房、說(shuō)明書(shū)，充分了解產(chǎn)品。洽談時(shí)要多提問(wèn)(可以事先準(zhǔn)備提問(wèn)內(nèi)容)，售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊迫不舍，不要輕易放過(guò)。 (2)沉默是金。有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購(gòu)房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購(gòu)房者往往比較被動(dòng)。所以購(gòu)房者在洽談時(shí)要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話(huà)、多介紹，而不將自己的底牌過(guò)早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。 (3)敢于說(shuō)“不”。優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員往往會(huì)提出挑選性的問(wèn)題來(lái)讓購(gòu)房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購(gòu)房者要學(xué)會(huì)說(shuō)“不”。 (4)分頭出擊?；鹆刹欤龅奖容^滿(mǎn)意的住房，除了購(gòu)房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。購(gòu)房者和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷(xiāo)售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。 (5)避免因小失大。如果購(gòu)房者的洽談過(guò)分順利時(shí)，就要冷靜地想想為什么。如銷(xiāo)售員很爽快地答應(yīng)了自己的折扣要求，要想一下他是否還有更低的底價(jià)沒(méi)有透露?還是這套房有其他問(wèn)題，銷(xiāo)售員急于脫手。 (6)不要輕信漲價(jià)。目前流行的銷(xiāo)售技巧中，漲價(jià)成了促使顧客盡快成交的手段之一。首先，購(gòu)房者要看一下是否真漲；其次要看一下漲多少。有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。 (7)不要沖動(dòng)搶購(gòu)。購(gòu)房是人生大事，誰(shuí)也不會(huì)感情用事地去搶購(gòu)，當(dāng)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象時(shí)，購(gòu)房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購(gòu)，多坐一會(huì)，看個(gè)究竟。 (8)不要怕欠人情。有時(shí)購(gòu)房者會(huì)因?yàn)殇N(xiāo)售人員不倦的熱情服務(wù)覺(jué)得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實(shí)顧客才永遠(yuǎn)是上帝。 (9)搜集信息、廣泛聯(lián)絡(luò)。前面提起過(guò)售樓人員向買(mǎi)方出示客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)記錄，購(gòu)房意向書(shū)等，說(shuō)明多少人來(lái)看樓，多少人有購(gòu)房意向，公開(kāi)掛出售樓成績(jī)表，說(shuō)明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購(gòu)房者應(yīng)設(shè)法取得聯(lián)系，了解過(guò)去的成交價(jià)或意向定價(jià)與住房情況，與自己意欲購(gòu)買(mǎi)的住房進(jìn)行比較。如有可能則與他們結(jié)成同盟，共同向賣(mài)方施壓。 (10)注意服飾行頭。房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)每一位客戶(hù)的服飾舉止都十分注意，因?yàn)榉椃从吵鋈说男愿?、身份和地位、收入水平。?gòu)房者上門(mén)談判時(shí)乘坐的交通工具與服飾具有同樣的功效。駕駛自備轎車(chē)與騎自行車(chē)給營(yíng)銷(xiāo)人員的印象是不會(huì)相同的。 (11)時(shí)間挑選有差別。在上午還是下午、正常上班時(shí)間還是雙休日談判，效果也有差別。一大早就上門(mén)，說(shuō)明買(mǎi)方的誠(chéng)意，但也暴露出急切的心理。一般第一次正式談判不要安排在上午，因?yàn)樯衔缡蹣侨藛T精力充沛，期望也高，不容易遷就買(mǎi)方。在雙休日、節(jié)假日也不要進(jìn)行關(guān)鍵場(chǎng)次的談判，這個(gè)時(shí)候賣(mài)方?jīng)Q策人物可能不在場(chǎng)，賣(mài)方不會(huì)在拍板人不在時(shí)做出最大的讓步。另外，在銷(xiāo)售高峰時(shí)最好不要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判。這時(shí)售樓人員心氣很高，不會(huì)作太大的讓步，除非是削價(jià)清盤(pán)。

十五、如何挑選合適的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)？

（一）查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)

首先，看房產(chǎn)中介公司是否有明確的公司名稱(chēng)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的固定場(chǎng)所。自2010年7月1日以來(lái)，南通市房地產(chǎn)中介服務(wù)協(xié)會(huì)對(duì)全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案管理。在挑選二手房中介服務(wù)之前，應(yīng)通過(guò)實(shí)地查看，核對(duì)中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等方面，多層次、多角度的詢(xún)問(wèn)中介機(jī)構(gòu)的成立情況和經(jīng)營(yíng)情況，查看其是否屬于已經(jīng)備案的中介機(jī)構(gòu)。市民在買(mǎi)賣(mài)住房挑選房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，為避免遇到吃差價(jià)、亂收定金的黑中介，可先查驗(yàn)一下該機(jī)構(gòu)在房管部門(mén)的備案證書(shū)。

其次，看房產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照確定的注冊(cè)資金?，F(xiàn)行的中介公司注冊(cè)資金大多為人民幣壹拾萬(wàn)元整，但隨著住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，壹拾萬(wàn)以下的住房已經(jīng)絕無(wú)僅有。在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中,雙方都希望通過(guò)第三方來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益，當(dāng)住房交易款項(xiàng)大于中介公司的注冊(cè)資金時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)中介公司卷逃資金等一系列問(wèn)題。解決這類(lèi)問(wèn)題，最好的方式就是中介公司的風(fēng)險(xiǎn)承受能力即該公司的注冊(cè)資金能大于該住房的總價(jià)或該中介公司為品牌公司，擁有良好的誠(chéng)信，一旦發(fā)生糾紛，能得到妥善解決。因此，建議市民能挑選一些注冊(cè)資金較多、規(guī)模較大、具有較高品牌信譽(yù)且操作規(guī)范的房產(chǎn)中介公司。

（二）查驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格

在簽訂中介服務(wù)合同（俗稱(chēng)“居間”合同）前，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)了解提供執(zhí)行業(yè)務(wù)服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是否已取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書(shū)，核對(duì)姓名、注冊(cè)號(hào)，并詢(xún)問(wèn)是否與房產(chǎn)交易另一方當(dāng)事人有利害關(guān)系。

十六、通過(guò)中介應(yīng)獲取哪些房產(chǎn)相關(guān)信息？

（一）了解住房的實(shí)物現(xiàn)狀

1、住房建筑狀況。核實(shí)住房坐落、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等的情況。

2、住房小區(qū)狀況。購(gòu)房人除需要了解住房的建筑狀況，還應(yīng)就住房的周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化等情況及有無(wú)噪音、電梯、保安、物業(yè)管理等情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。還應(yīng)看市政規(guī)劃是否影響小區(qū)的環(huán)境。這包括了解所購(gòu)住房在5到10年左右是否面臨拆遷，或者住房附近是否要建高層住宅，將會(huì)影響采光、價(jià)格等因素，可能會(huì)使交易雙方產(chǎn)生糾紛。

(二)了解住房的權(quán)屬情況

1、核實(shí)當(dāng)事人身份。進(jìn)行交易前，認(rèn)真核實(shí)相關(guān)信息，注意查看房產(chǎn)證原件、身份證、結(jié)婚證等證件。

應(yīng)就房產(chǎn)證真?zhèn)蔚拇_認(rèn)到住房產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí)。同時(shí)，核對(duì)證載信息是否與登記簿記載的信息一致。在交易過(guò)程當(dāng)中，雙方一定要見(jiàn)面，相互了解真實(shí)意愿和價(jià)格信息，如屬委托交易，則必須提供經(jīng)公證的委托書(shū)。在此過(guò)程當(dāng)中，不僅要核實(shí)交易雙方的身份，還應(yīng)確定出售的房產(chǎn)是否為多人共有。如果該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)由其夫妻雙方一起簽署居間合同及二手房買(mǎi)賣(mài)合同。如果還有其他共有人，應(yīng)當(dāng)所有的共有人共同簽訂居間合同及住房買(mǎi)賣(mài)合同。

2、了解所購(gòu)住房是否屬于房改房

根據(jù)南通市規(guī)定，房改房在上市以后，需按照經(jīng)房產(chǎn)登記部門(mén)測(cè)繪后的住房建筑面積頒發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證，繳納一半交易費(fèi)。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如果不先核查是否為房改房，在交易過(guò)程當(dāng)中如果面積發(fā)生了變化，買(mǎi)賣(mài)雙方很可能因此而產(chǎn)生糾紛。為避免上述事件的發(fā)生，購(gòu)房人應(yīng)在中介機(jī)構(gòu)簽訂購(gòu)房合同之前，確定所購(gòu)住房是否為房改房。若是房改房，應(yīng)對(duì)面積變化事宜進(jìn)行商議，達(dá)成一致意見(jiàn)后再行簽訂合同

3、查看住房是否已出租

對(duì)于帶租約的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定對(duì)于租約如何處理，以及辦理住房交接手續(xù)的具體形式、時(shí)間。

4、明確是否有配套車(chē)庫(kù)。

住房所有權(quán)證上是否記載車(chē)庫(kù)的信息，如果有車(chē)庫(kù)而產(chǎn)權(quán)證上未注明信息，也就意味著該車(chē)庫(kù)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。面對(duì)這一情況，購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)應(yīng)謹(jǐn)慎。如果賣(mài)方可以提供從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)該車(chē)庫(kù)時(shí)的正規(guī)發(fā)票，可要求購(gòu)房人先行登記產(chǎn)權(quán)，再進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。

十七、交易過(guò)程當(dāng)中應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

（一）合同的簽訂過(guò)程當(dāng)中的注意事項(xiàng)

1、購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂合同時(shí)，一定要仔細(xì)查看合同內(nèi)容。如果合同內(nèi)容模糊、條款概念存在爭(zhēng)議，特別是費(fèi)用的分擔(dān)問(wèn)題含糊不清時(shí)，不要盲目簽訂合同。合同中關(guān)于繳收房款、住房交付使用日期、免責(zé)條款、違約責(zé)任等方面的條款，都應(yīng)要求中介公司把內(nèi)容寫(xiě)清楚，避免產(chǎn)生歧義。

2、各項(xiàng)約定應(yīng)以合同的書(shū)面形式訂立。應(yīng)將各項(xiàng)“口頭”承諾寫(xiě)進(jìn)合同：經(jīng)紀(jì)人及賣(mài)方承諾的相關(guān)事項(xiàng)均應(yīng)要求在合同中寫(xiě)明。經(jīng)紀(jì)人承諾協(xié)助辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)、按揭手續(xù)的，應(yīng)要求在合同中寫(xiě)明辦理手續(xù)所需時(shí)間

3、合同中需約定經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（即中介費(fèi)）、支付時(shí)間以及定金的收取及違約事項(xiàng)的約定。

（二）中介費(fèi)用計(jì)算時(shí)的注意事項(xiàng)

首先，要弄清中介費(fèi)用如何收取。要了解中介費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托方商議確定中介服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。住房買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商議，可適當(dāng)提高但最高不高于成交價(jià)格的3%。在交易過(guò)程當(dāng)中，往往中介服務(wù)費(fèi)用是交易雙方與中介機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人員商議確定。如果是定額收取，在簽訂合同時(shí)要說(shuō)明中介費(fèi)用的具體數(shù)額。若按照房?jī)r(jià)比例收取，要事先考慮住房?jī)r(jià)格如果發(fā)生變動(dòng)會(huì)對(duì)中介費(fèi)用產(chǎn)生多大的影響。

其次，要清楚中介費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。如果買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，那么在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)就需要考慮中介費(fèi)用是否包含的問(wèn)題。

第三，要考慮在二手房交易無(wú)法進(jìn)行的情況下，中介費(fèi)的具體金額以及如何承擔(dān)的問(wèn)題。

（三）各項(xiàng)稅費(fèi)確定的注意事項(xiàng)

1、確定住房取得時(shí)間

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，住房購(gòu)買(mǎi)取得時(shí)間是否滿(mǎn)5年，所需繳納稅收有很大差異。取得時(shí)間的計(jì)算一般是根據(jù)房產(chǎn)證上載明的時(shí)間起開(kāi)始計(jì)算，但也有例外。比如，該房產(chǎn)是繼承取得的，就需要看上一手買(mǎi)賣(mài)時(shí)取得的房產(chǎn)時(shí)間。類(lèi)似情況還有離婚分割、住房變更登記、更正登記等情況，都需要中介或出賣(mài)方先行告知。

2、確定房產(chǎn)交易價(jià)格。

房產(chǎn)交易中心提供格式化的買(mǎi)賣(mài)合同，以此合同辦理登記才有效，而實(shí)際上，買(mǎi)賣(mài)雙方在中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂了關(guān)于房?jī)r(jià)與相關(guān)費(fèi)用如何繳納的合同，在辦理登記手續(xù)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)往往會(huì)讓交易雙方在辦理登記的合同中將房產(chǎn)交易價(jià)格填低，而此時(shí)在稅務(wù)部門(mén)較低的合同價(jià)格可能會(huì)無(wú)法通過(guò)，最終按評(píng)估價(jià)繳稅。稅收的變化往往是買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛重要因素。因此，在簽訂兩種合同時(shí)，要將房產(chǎn)交易價(jià)格填寫(xiě)一致，避免糾紛的同時(shí)，也保證了按照法律規(guī)定繳納稅款這一公民應(yīng)盡義務(wù)的完成。

（四）給付定金的注意事項(xiàng)

交易過(guò)程當(dāng)中應(yīng)慎重給付定金，并要求房地產(chǎn)中介公司開(kāi)具書(shū)面票據(jù)作為憑證。定金應(yīng)直接交給中介公司，并要求開(kāi)具加蓋該公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的有效票據(jù)，并妥善保存否則。同時(shí)，要區(qū)分定金和訂金在法律上的區(qū)別。定金是具有擔(dān)保性質(zhì)的，而訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。

十八、交易過(guò)程當(dāng)中如何避免糾紛？

（一）、如何避免買(mǎi)方賣(mài)雙方的糾紛

采取按揭方式購(gòu)買(mǎi)二手住房的購(gòu)房者，應(yīng)在自己能力范圍內(nèi)挑選合適的住房，了解自身經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購(gòu)房。要防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：如欲購(gòu)買(mǎi)的住房申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額，或銀行拒絕貸款，可能造成購(gòu)房失敗的，可要求中介公司在合同中注明免責(zé)并退回所交款項(xiàng)。以此來(lái)避免發(fā)生因貸款延誤，或出現(xiàn)無(wú)法辦理貸款時(shí)的矛盾。

（二）、如何避免與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的糾紛

為減少糾紛的發(fā)生，應(yīng)做到不與經(jīng)紀(jì)人私下交易。不通過(guò)房地產(chǎn)中介公司就與經(jīng)紀(jì)人私下成交的，往往會(huì)造成交易過(guò)戶(hù)、交樓等手續(xù)沒(méi)人跟進(jìn)，或經(jīng)紀(jì)人拿了錢(qián)就失蹤等情況產(chǎn)生，造成損失。信守承諾，依法履行合同，不擅自違約。不得與經(jīng)紀(jì)人串通，損害房地產(chǎn)中介公司或另一方當(dāng)事人的利益。針對(duì)經(jīng)紀(jì)人所提出的規(guī)避稅費(fèi)等辦理登記手續(xù)過(guò)程當(dāng)中的不合規(guī)建議，要能明辨是非，否則極有可能成為詐騙共犯。

（三）出現(xiàn)糾紛時(shí)如何解決

買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該將相關(guān)的合同、票據(jù)原件妥善保管，在雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，可以以此為證，并通過(guò)裁決、訴訟等合法的方式解決出現(xiàn)的矛盾糾紛。

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