收房釋疑

1、 首先必須明確一點，收不收房是業(yè)主的權利，權利可以放棄、延緩行使。交不交房是開發(fā)商的義務，義務必須按時履行。

2、 現場正常收房主要流程：出示業(yè)主證明（購房合同等）——查閱、收取交房有關憑證——索取鑰匙——檢驗住房（包括小區(qū)規(guī)劃）——簽署《住房交接書》——走人。

3、 不是必須在《收房通知書》上簽字。《收房通知書》是開發(fā)商為證明自己未交房違約（雖然從道理上說是無法證明的，但是就有有關部門認可該證明，所以業(yè)主不可不防。）而對業(yè)主的一個預先提示。

4、 在住房交接現場，萬萬不可先在《住房交接書》上簽字，再收取鑰匙。由于中國目前的特色，凡是發(fā)生交房糾紛的，只要業(yè)主在《住房交接書》上簽過字，即使住房真的不那么符合交房條件，業(yè)主勝訴實為罕見。

5、 交房憑證有《住宅工程質量分戶驗收表》、《住宅使用方法書》、《住宅質量保證書》。缺少以上任何一項，業(yè)主都有權拒絕收房。但這些憑證都只需開發(fā)商單方制作就能輕而易舉向業(yè)主出具，而且這些都不是證明住房合格的關鍵憑證。

6、“綜合驗收”是建委組織對整個竣工小區(qū)的質量、設計、規(guī)劃、消防、環(huán)保等各方面進行的全面檢驗。依法，未通過竣工綜合驗收的住房不可交付。因此通過綜合驗收是形式上交房的關鍵。

國家規(guī)定：竣工住房經開發(fā)商組織驗收合格后先由質監(jiān)站驗收備案，再通過綜合驗收，然后才能交房。

長沙市現行的的驗收程序是倒過來的：開發(fā)商組織驗收合格后，先由建委組織聯合驗收（我們不認為綜合驗收被取消），再交質監(jiān)站驗收備案，出具《建設工程竣工驗收備案表》，然后才能交房。

因此對于無法查閱《建設工程竣工驗收備案表》的業(yè)主，有權拒絕收房。查閱《建設工程竣工驗收備案表》時，其實只需查閱最后一頁的“備案意見”。如果“備案意見”注明部分備案，附條件的有待交付等，則說明住房尚不可交付。盡管此時住房已取得《建設工程竣工驗收備案表》，但業(yè)主仍有權拒絕收房。

7、 住房通過綜合驗收并不等于一定就合格。許多案例表明，有些住房尚未開工，就已取得政府簽署的全部驗收合格文件。我們無意對政府評頭品足，只是提醒業(yè)主收房不可光看某些文件，最好自己親自現場檢驗。因為我國尚處于很大程度上的自力救濟階段?，F場檢驗住房時，業(yè)主有權索取查閱住房施工圖文件。因為業(yè)主有獲悉住房真實狀況的知情權。沒有施工圖作參照，是無法得知住房是否按圖施工，是否符合國家批準的標準，住房的實際狀況是否與應當狀況一致。施工圖文件可以向開發(fā)商索取也可向物業(yè)公司索?。ㄩ_發(fā)商應當將有關圖紙交存物業(yè)）。

8、 如果住房質量（包括設計、規(guī)劃）不合格，則說明該住房不符合交付條件。既然不符合條件就不可交付，因此業(yè)主有理由拒收，可以拒絕在《住房交接書》上簽字（當然質量問題如果在業(yè)主能容忍的限度內，也可以考慮先收房事后整改）。同時注意要在約定收房的最后期限內，向開發(fā)商和物業(yè)公司分別致函（電報或特快專遞）催告，要求開發(fā)商承擔延期交房的違約責任，要求物業(yè)公司承擔接收物業(yè)時未盡驗收義務致使業(yè)主蒙受損失的違約責任。以此作為證據。

9、 收房時應當索要蓋有維修基金窗口專用章的《物業(yè)維修基金繳款憑證》和蓋有契稅收入財務專用章的《契稅完稅證》，并應在合理期限內取得。如果開發(fā)商未將維修基金和契稅上繳政府有關部門，則無法取得以上兩項憑證，那么業(yè)主面臨的將是無法取得產權證。

10、 對于物業(yè)公司制定的《業(yè)主公約》，業(yè)主有權拒簽，并不構成開發(fā)商不交房的理由。顧名思義，業(yè)主公約必須是由業(yè)主制定，來規(guī)范廣大業(yè)主行為的公共約定。物業(yè)公司服務于業(yè)主，服從于業(yè)主，無權制定任何約束業(yè)主行為的制度。

11、如果物業(yè)公司為了便于管理，使用出入管理IC業(yè)主卡，則該卡并非業(yè)主（裝修人員）生活的必須，而是物業(yè)管理手段的必要，屬于物業(yè)公司的管理設備，而這份必要的代價早已包含在物業(yè)管理費中。向業(yè)主配備IC卡是該資質的物業(yè)公司應盡的義務，因此交房時該卡是免費向業(yè)主提供的。 業(yè)主不必要為他人的義務重復買單。

12、 購房或交房時，如果有工作人員邀請某些業(yè)主加入將來的業(yè)主委員會，而事后果然如此，或者將來業(yè)委會的候選人員是被莫名其妙指定，在一片沉默中當選的，則該業(yè)委會的代表性必然大打折扣，因為中國盛產“漢奸”。將來受制于人的只會是廣大業(yè)主。

驗收新房要帶什么“裝備”？

1.一個塑料洗臉盆----用于驗收下水管道2.一把小榔頭----用于驗收房子墻體與地面是否空鼓3.一副卡尺----用于測裂縫的寬度4.一副5米卷尺----用于測量房子的凈高5.一個萬用表----用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通6.一個計算器- ---用于計算數據7.一根水筆----用于簽字8.一把掃帚----用于打掃室內衛(wèi)生9.一個小凳子和一些報紙、塑料袋，包裝繩----時間長的時候，可休息一下及預先封閉下水管道 正常驗收房子時間一般是持續(xù)2~3個鐘頭，建議早晨要趕早，如8時，或下午2時半。

去物業(yè)管理處該做什么？ 首先，去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A.住房的《住宅質量保證書》（可帶走）

B.《住宅使用方法書》（可帶走）

C.《竣工驗收備案表》

D.面積實測表

E.管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）（可帶走） 如果房產商準備充分，一般10分鐘即可查看完資料。 其次，核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，住房面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異（先查看售房合同，看之間的偏差為多少，一般為3％，3％之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2％偏差，但是不高于5％比不錯）。以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30~40分鐘。

驗收房子分哪幾步？ 看完資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們商議，驗收好后，再交付費用。 從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙等。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。 一看 詳細檢驗住房質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象（陽臺裂縫危險大）。 悄悄話：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清除后就可以看了。 二看 檢驗墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。 悄悄話：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是廚房衛(wèi)生間頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。 三看 仔細檢驗地面，仔細檢驗地面有無空殼開裂情況。 悄悄話：如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。 （以上3項可用小榔頭和卡尺） 四看 水電煤氣暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度（一般新房會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 悄悄話：關閉分閘，檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。 五看 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表層無積水。 悄悄話：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而像地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。 六看 驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 悄悄話：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。 七看 核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。 悄悄話：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 八看 測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據。 悄悄話：最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

最后好了，檢驗完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，就需要交涉了。

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