南京養(yǎng)殖場整體資產(chǎn)評估、養(yǎng)殖場轉(zhuǎn)讓評估、養(yǎng)殖場征地拆遷評估

養(yǎng)殖一般是指養(yǎng)雞，養(yǎng)牛，養(yǎng)羊，養(yǎng)豬等畜牧性質(zhì)的養(yǎng)殖，現(xiàn)實生活中非常多見。從2016年開始各地政府紛紛出臺禁養(yǎng)政策，這是響應(yīng)國務(wù)院“十三五”生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃的號召本無可厚非，然而在執(zhí)行過程中很多養(yǎng)殖場都碰到了這樣的情況：拆遷補償談不妥，環(huán)保部門就會以養(yǎng)殖場所在地屬于“禁養(yǎng)區(qū)”要求停業(yè)整頓，或者以養(yǎng)殖場土地性質(zhì)違反法律規(guī)定認定為違建，從而減少補償或不給補償。

這種做法顯然是不對的，《畜禽規(guī)模養(yǎng)殖污染防治條例》第二十五條規(guī)定：“因畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整以及劃定禁止養(yǎng)殖區(qū)域，或者因?qū)ξ廴緡乐氐男笄蒺B(yǎng)殖密集區(qū)域進行綜合整治，確需關(guān)閉或者搬遷現(xiàn)有畜禽養(yǎng)殖場所，致使畜禽養(yǎng)殖者遭受經(jīng)濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償?！边@就從法律上為補償提供了依據(jù)。

禁養(yǎng)區(qū)養(yǎng)殖場拆遷關(guān)停是會給予一定補償?shù)?，各地補償標準不同。一般是由縣級人民政府出臺禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)規(guī)模養(yǎng)殖場拆遷工作方案，并明確補貼資金來源、拆遷主體、補償標準和時間節(jié)點等具體事項。

至于補償項目，實踐中基本是按照一般的生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)進行的，但養(yǎng)殖具有特殊性，一般都有如下方面的補償：
1、土地補償和附屬物補償

很多養(yǎng)殖戶飼養(yǎng)家畜家禽都是在自家承包的經(jīng)營地進行的，屬于土地承包經(jīng)營權(quán)的補償，這一項按照《土地管理法》的規(guī)定補償就行，費用一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。附屬物包括養(yǎng)殖設(shè)施，養(yǎng)殖工具，用水用電環(huán)評處理設(shè)施等，按照重置費計算。

2、養(yǎng)殖場停產(chǎn)停業(yè)損失補償

停產(chǎn)停業(yè)損失，是指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應(yīng)當考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。這一項彈性表較大，而且與一般性企業(yè)存在很大的差別。

因為養(yǎng)殖是有循環(huán)的，比方說三個月一個批次，拆遷打亂順序可能導致養(yǎng)殖場兩年之內(nèi)建不起來，這種情況下我們認為按照每批次來計算養(yǎng)殖場的損失更加合理。這方面實踐中有成型的例子，比方說遼寧營口的一個養(yǎng)雞場的孵化基地，因拆遷導致其兩年不能完全恢復(fù)經(jīng)營生產(chǎn)，而且兩年之內(nèi)養(yǎng)殖家禽大概是三-四個批次，每個批次帶來的損失額度也是一定的，所以按照批次補償給養(yǎng)殖戶是合情合理的。

實踐中，各地對“禁養(yǎng)”關(guān)停養(yǎng)殖場應(yīng)當給予的停產(chǎn)停業(yè)計算標準是不一致的，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，而且養(yǎng)殖場在這一補償項目上又具有相當?shù)奶厥庑?，所以值得養(yǎng)殖戶重點關(guān)注。

3、搬遷費用、搬遷損失

搬遷費除了將養(yǎng)殖場所內(nèi)所有的機器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設(shè)備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型養(yǎng)殖企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。

4、各項獎勵費用

其實，可以將“禁養(yǎng)”看作一種特殊的拆遷，政府為了早日完成禁養(yǎng)進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵養(yǎng)殖戶盡早簽訂搬遷安置補償協(xié)議，搬出禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目和地方政策制定的實施意見來決定。